房地產(chǎn)市場(chǎng)的“馬太效應(yīng)”正日趨凸顯：截至2019年12月中旬，以中小型房企為主的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已達(dá)488家，相較于2018年明顯增加；“餓殍遍野”的另一面，則是大型房企進(jìn)一步鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)主導(dǎo)地位堅(jiān)不可摧。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著調(diào)控政策與融資政策的強(qiáng)化，“馬太效應(yīng)”是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。但不管是對(duì)于大房企還是中小房企而言都“不是壞事”，行業(yè)“洗牌”之后，留下的是真正有實(shí)力的企業(yè)。

行業(yè)集中度不斷提升的同時(shí)，中小房企必將面臨嚴(yán)酷的淘汰階段，“這本身就是行業(yè)向平穩(wěn)化、高質(zhì)化發(fā)展的必由之路，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，利大于弊”。

“馬太效應(yīng)”下，中小房企生存艱難

距離2019年結(jié)束已不足一周，房企“年終搶收”模式仍在繼續(xù)。盡管年終“發(fā)榜”還需等待數(shù)日，但根據(jù)近期多家房企公布的11月業(yè)績(jī)報(bào)告及多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在年末這場(chǎng)業(yè)績(jī)競(jìng)賽中，龍頭房企、規(guī)模房企依然保持了一貫的突出，行業(yè)“馬太效應(yīng)”明顯。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售全口徑排名前十的房企中，7家房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比增加，其中萬(wàn)科、綠地、世茂的銷(xiāo)售環(huán)比增速均超過(guò)20％；截至11月底，TOP100榜單門(mén)檻值為38.11億，預(yù)計(jì)全年榜單的門(mén)檻值將達(dá)41億，突破歷年新高。

截至11月底，已有4家龍頭房企的業(yè)績(jī)突破5000億元，其中融創(chuàng)擠掉萬(wàn)科首次進(jìn)入前三之列。頭部房企們進(jìn)一步鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，中小房企陣營(yíng)表現(xiàn)出明顯的分化。

一方面，不少中小房企渴望規(guī)模上的提升、加速布局。例如，此前鮮少發(fā)聲的杭州宋都地產(chǎn)今年拿地動(dòng)作頻繁，在中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》上位列第77名，引起市場(chǎng)關(guān)注。

但另一方面，亦有一些中小房企逐漸掉隊(duì)，甚至徘徊于離場(chǎng)的邊緣。近期，中小型房企被并購(gòu)的消息接踵而至：世茂攜四大AMC之一的東方資產(chǎn)整體收購(gòu)閩系房企福晟地產(chǎn)的熱議還未平息，陽(yáng)光城與協(xié)信集團(tuán)談判股權(quán)收購(gòu)一事又在業(yè)內(nèi)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。作為百?gòu)?qiáng)房企，兩家企業(yè)都曾提出過(guò)千億目標(biāo)，福晟更是在過(guò)去幾年間頂著拿地“飛虎隊(duì)”的頭銜兇猛拿地，但眼下這兩家房企未來(lái)何去何從仍是未知數(shù)。

兩家房企令人扼腕嘆息的背后，是更為冰冷的數(shù)據(jù)：人民法院公告網(wǎng)公告顯示，截至12月11日，今年全國(guó)共有488家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算，相比去年一年破產(chǎn)的458家已超過(guò)30家有余。此外，破產(chǎn)的大多為中小企業(yè)。

隨著房地產(chǎn)去產(chǎn)能的深化、行業(yè)集中度不斷提升等因素的增加，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的整體淘汰率仍將提升，預(yù)計(jì)淘汰房企的規(guī)模會(huì)呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。

優(yōu)勝劣汰，洗牌不是一件壞事

“2019年的市場(chǎng)的確對(duì)中小房企不友好。”一位TOP30房企內(nèi)部人士劉明（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者感慨道，光是融資環(huán)境的收緊就讓一批中小房企“受不了了”。張波更是直言，“不僅是2019年，中小房企的日子在往后的3-5年都不會(huì)太好過(guò)，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)最大的壓力莫過(guò)于規(guī)�；�乏力之下，融資難問(wèn)題將長(zhǎng)期存在”。

當(dāng)然，企業(yè)自身的因素也不容忽視。劉明以福晟舉例，他認(rèn)為步子邁得太大、高位瘋狂拿地是福晟此番陷入危機(jī)的主因。盡管近期發(fā)布研報(bào)辟謠“今年僅43家房企真正破產(chǎn)”，但中國(guó)指數(shù)研究院依然強(qiáng)調(diào)，企業(yè)自身管理制度落后、運(yùn)營(yíng)效率較低，市場(chǎng)火熱的上行期階段，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，掩蓋了“自身內(nèi)功”先天不足的缺陷，一旦市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)或下行期，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力短板就會(huì)凸顯出來(lái)，銷(xiāo)售去化以及融資等問(wèn)題將形成較大壓力。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“馬太效應(yīng)”是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。這本身就是行業(yè)向平穩(wěn)化、高質(zhì)化發(fā)展的必由之路，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是利大于弊。而大浪淘沙之后，留下的不只是大型房企，還有以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)，或有著獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的中小房企。對(duì)于身處行業(yè)“馬太效應(yīng)”之下的中小型房企，張波建議，首先要明確在“淘汰賽”階段需要注意的是不能掉入規(guī)�；�陷阱。
 

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”加劇)