房子作為中國近十年來經(jīng)久不衰的熱詞，客觀上承載了我國近十年的經(jīng)濟發(fā)展，也早已成為全社會都不得不關(guān)注的核心。

很長一段時間，房子因為收益高、風險低、流動好，讓教科書里講到的“不可能三角”在現(xiàn)實中成為可能，直挺挺呈現(xiàn)在每個個體面前，進而金融投機屬性被各路資金裹挾。

好在一句“房子是用來住的、不是用來炒的”，讓這個聒噪的世界清靜了一些，也讓大家能夠?qū)Ｐ淖龊檬诸^的事，至少讓風云君這種在大都市漂泊的人能勉強喘口氣。

當然，作為沒臉向父母開口的人，風云君只要能租到便宜且宜居的房子，就很開心了。畢竟從橋洞里出來，這已經(jīng)是消費升級，接近炫富。

今天風云君就來通過數(shù)據(jù)梳理，聊聊房地產(chǎn)行業(yè)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

根據(jù)2006-2019年的房地產(chǎn)指數(shù)（注：申萬行業(yè)指數(shù)）與滬深300指數(shù)（黃色線條）的趨勢圖，房地產(chǎn)行業(yè)在大多數(shù)時候還真從來沒輸過，尤其是在2014-2018年上半年，總體表現(xiàn)大幅優(yōu)于滬深300指數(shù)。

房地產(chǎn)指數(shù)在2007年、2009年、2015年有明顯漲幅；2006-2016年房地產(chǎn)指數(shù)走勢和滬深300指數(shù)契合度非常高，直到2016之后房地產(chǎn)指數(shù)逐漸偏離滬深300指數(shù)。下面風云君為大家整理了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史。

自1998年取消福利分房制度，點燃了人們被抑制了幾十年的購房欲望，但在2008年，由于次級不良貸款引發(fā)的全球金融危機同樣也給中國的房地產(chǎn)行業(yè)降了溫。半年內(nèi)，北京房價累計跌幅達13.6%，廣州60%以上的樓盤降價，房屋交易量萎縮近3成，土地頻頻流拍。

金融危機后，為了提振經(jīng)濟，推出“四萬億”救市計劃，初衷當然不是房地產(chǎn)，而是用投資拉動經(jīng)濟，振興鋼鐵、汽車、船舶、石化等十個重要的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，避免經(jīng)濟出現(xiàn)斷崖式下滑。

但這個計劃還是極大地振興了房地產(chǎn)行業(yè)，2009年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)繁榮。

伴隨著房價一路高歌，終于在2010年4月17日，國務院印發(fā)了“國十條”，國十條規(guī)定貸款首付比例從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

自此到2015年房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷，基本不漲不跌，大橫盤狀態(tài)，庫存閑置商品房數(shù)量飛速增加。

直到2015年底國務院出臺去庫存政策，房價出現(xiàn)了一波翻倍漲幅，然后2016年國慶前夕再度開始調(diào)控，“限購限貸，限售限價”。

到目前為止，調(diào)控政策已經(jīng)響應全國，各地因地制宜、“一城一策”。

二、房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)

先從國家統(tǒng)計局公布的2006-2019 年土地購置面積情況來看，2014年后土地購置面積明顯縮減。累計值指的是當年年初-某月的累計值；例如2006年11月土地購置面積累計值指的是2004當年1月-11月土地購置面積的數(shù)據(jù)總和。

下圖是2004-2019年房地產(chǎn)的施工面積，新開工面積，竣工面積變化情況；雖然施工面積和新開工面積逐年遞增，但增幅比率呈不斷降低趨勢。

從2006-2019年商品房銷售面積的變化情況來看，商品房銷售面積逐年遞增，在2009年增幅最大為53%，近3年商品房銷售面積維持在高位。

通過2015-2019年商品房銷售額的歷史變化情況來看，2016年銷售額增幅明顯。近3年銷售額增速減緩。

三、房地產(chǎn)公司的開發(fā)與銷售情況

1、滬深上市房地產(chǎn)公司2019年銷售金額

下圖展示了滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)2019年的累計銷售金額，其中萬科地產(chǎn)以銷售金額6249億占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭，緊隨其后的是保利地產(chǎn)和綠地控股。

隨著近幾年國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控，大部分房地產(chǎn)行業(yè)近兩年的銷售金額呈縮減趨勢，萬科地產(chǎn)在2019年7月的累計銷售額同比減少-12.48%；保利地產(chǎn)和綠地控股相較于去年同期持平；華發(fā)股份、金融街、榮盛發(fā)展等一些中等型房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額同比增長明顯。

2、滬深房地產(chǎn)上市公司2019年銷售面積

從2019年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售面積情況來看；作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭萬科地產(chǎn)的銷售面積也最多。

但我們發(fā)現(xiàn)萬科地產(chǎn)每平米的單位均價1.55萬；處于行業(yè)平均值；濱江集團每平米的單位均價在2.93萬，處于行業(yè)最高（每平米銷售均價=銷售總額/銷售總面積）。

相比于去年同期，大型房企的銷售面積有所減少，但也有個別房企銷售面積增長幅度較大，比如濱江集團，同比增長56.18%。

3、滬深房地產(chǎn)上市公司2019年新增土地建面

從2019年各個房地產(chǎn)企業(yè)的新增土地面積情況來看，我們發(fā)現(xiàn)綠地控股2019的新增土地建筑面積3998.6萬平方米，超過了龍頭企業(yè)萬科地產(chǎn)。

受政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體拿地速度在減慢，但也有積極儲備土地資源的公司，例如，世茂房地產(chǎn)，新城控股，榮盛發(fā)展，藍光發(fā)展。

4、滬深房地產(chǎn)上市公司2019年新增土地價值

從2019年房地產(chǎn)公司新增土地價值數(shù)據(jù)來看，萬科地產(chǎn)以2249.4億的土地價值穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，但新增土地面積儲備最多不是萬科地產(chǎn)，而是綠地控股。

綠地控股的新增土地價值位居第三，每平方米土地價值相對最低，僅為0.26萬；濱江集團的每平米土地價值相對最高為1.70萬。

相較于去年同期，房地產(chǎn)企業(yè)新增土地價值總和同比減少5.08%；萬科地產(chǎn)同比減少14.38%，中交地產(chǎn)新增土地價值同比增加189.57%。

四、滬深房地產(chǎn)上市公司2019年三季報財務數(shù)據(jù)對比

1、純度

純度表示該公司主營為房地產(chǎn)收入的占比，目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司涉及124家，其中收入占比大于50%有104家；收入占比最少的是ST天業(yè)，為23%；下圖整理了收入占比小于50%的涉及房地產(chǎn)開發(fā)上市公司。

2、負債率

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高負債企業(yè)，對比在滬深上市的124家涉及房地產(chǎn)開發(fā)的公司，負債率均值為65.50%。其中中房股份的負債率最低為8.96%，ST華業(yè)的負債率最高為153.57%，在大型房地產(chǎn)上市公司中中南建設的負債率最高90.90%，最低為世茂股份60.04%，均值為82.23%。

3、融資成本

融資成本的實質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報酬，可以理解為企業(yè)的貸款利率；對比124家房地產(chǎn)上市公司，整體的平均融資成本為6.53%；大型房企中融資成本最高的是中南建設，8.10%；金地集團的融資成本相對最低為4.83%；

4、營業(yè)總收入

根據(jù)上市公司最新發(fā)布的2019年三季報數(shù)據(jù)，綠地控股的營業(yè)收入最高為4094.03億，萬科的營業(yè)收入為3455.72億，位居第二。

5、凈利潤

從2019年三季報房地產(chǎn)公司凈利潤來看，萬科地產(chǎn)的凈利潤最高為285.90億，雖然綠地控股的營收最高，但凈利潤卻只有156.94億，是萬科地產(chǎn)的一半。

6、凈利潤率

下圖統(tǒng)計了2019年三季報大型房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率，金地集團的凈利潤率最高為19.37%，綠地控股的凈利潤率最低為5.33%，大型房企的凈利潤均值為12.16%。

五、總結(jié)

整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)在2009年、2016年有明顯增幅，雖然近3年的銷售面積、銷售額均有提升，但增幅比率不大，這與國家實施的房地產(chǎn)長效管理政策密不可分。

從房地產(chǎn)開發(fā)與投資情況來看，萬科地產(chǎn)的銷售額處于行業(yè)龍頭地位；對于土地儲備情況，2019年綠地控股的新增土地面積超過了萬科地產(chǎn)，但其土地價值卻處于第三的位置，可見，綠地控股拿地雖多，但其每平方米價值較低，濱江集團每平米價值相對最高。

根據(jù)上市公司發(fā)布的2019年三季財報數(shù)據(jù)來看，共有124家上市企業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)，其中有104家公司的房地產(chǎn)開發(fā)收入占比超過50%，收入占比最少的是ST天業(yè)；在大型房企中，中南建設的負債率、融資成本均為最高，綠地控股的營收最高，萬科的凈利潤最高，金地集團的凈利潤率最高。

(關(guān)鍵字：從大數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展)