樓市330新政之后至今已有半年，房地產(chǎn)市場的銷售和開發(fā)投資表現(xiàn)如何引人關注。

住宅庫存連續(xù)2個月下調(diào)

19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長7.5%，增速比1-8月份提高0.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56745億元，增長15.3%，增速與1-8月份持平。

9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積減少387萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加483萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士嚴躍進分析，從商品房銷售的格局看，總體上延續(xù)此前的市場預判，增幅繼續(xù)擴大，這和房企積極去庫存、各類政策寬松效應積極釋放有很大的關系。到了第四季度，銷售業(yè)績繼續(xù)擴大的可能性依然很大，尤其是二線城市的交易可能能夠帶動全國市場的繼續(xù)復蘇。

嚴躍進說，從商品房待售面積的走勢看，住宅待售面積繼續(xù)下滑，這說明潛在的供應面臨不足的風險。所以后續(xù)積極補庫存的定義是準確無誤的，否則容易帶動房價的繼續(xù)上漲。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，從統(tǒng)計局公布的70城房價來看，房價環(huán)比增長的城市數(shù)量正在逐月遞增。按照這樣的趨勢，四季度70大中城市中，大部分一二線房價回暖復蘇。整體上看住宅市場庫存壓力緩解，但商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然非常大，風險明顯分化。

不過，盡管銷售持續(xù)回暖，但在房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購置方面仍持續(xù)下滑的態(tài)勢。1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1-8月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資47505億元，增長1.7%，增速回落0.6個百分點。

“這基本上延續(xù)了增幅速度持續(xù)放緩的態(tài)勢，但并不需要太過于擔憂。”嚴躍進說，一方面是三四線城市土地出讓今年比較緩慢，所以牽制了投資數(shù)據(jù)的上升。另一方面是部分城市和房企依然是在去庫存，所以投資方面相對冷淡。

他認為，后續(xù)依然需要保持樂觀的心態(tài)，一方面是個位數(shù)的增長水平恰是新常態(tài)模式下的基本特征，另一方面是部分城市的新開工節(jié)奏已經(jīng)開始加快，這能夠有效遏制此類數(shù)據(jù)的繼續(xù)下滑。此外，由于去年基數(shù)較低的影響，今年四季度該數(shù)據(jù)會有企穩(wěn)甚至反彈的可能。

土地市場兩極分化

與投資下滑相伴的是土地購置的下降。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴大1.7個百分點;土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

“近期全國土地市場之所以沒有預期的好，關鍵在于三四線城市拖后腿。”嚴躍進說，實際上一二線城市總體表現(xiàn)不錯，部分城市的高溢價率現(xiàn)象依然很突出。所以后續(xù)不妨對于此類數(shù)據(jù)進行一二線和三四線城市的分類分析，只有這樣才能真正釋放積極的信號。

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布2015年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，2015年第三季度全國住宅地價為5421元/平方米，同比上升3.41%，較上一季度上升0.7%，這是2014年一季度以來住宅地價首次加快增速。

這其中在部分一二線城市，土地市場十分火爆。例如，在二線城市福州，10月9日的一場土地拍賣會上出讓的加洋巷地塊樓面價定格在22584元/m2，總價為33.4億元，成為福州“史上最貴商住地”。

而自7月份起，福州土地市場就驟然進入加速狀態(tài)，在不到四個月的時間里，土地市場完成了近5年來都罕見的多項紀錄——連續(xù)的高溢價地出讓，連續(xù)創(chuàng)下涉住地塊樓面價新高，以及連續(xù)的市中心地塊出讓，堪稱“超速模式”。

前述國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院的監(jiān)測報告分析指出，整體來看，政策組合效應顯化，三季度樓市延續(xù)了分化、回暖的態(tài)勢，傳導效應促使供需緊張熱點城市的土地市場升溫，北京、上海、廈門等多個熱點城市在三季度有高價宗地成交，但供過于求的二三線城市土地市場尚無明顯改觀。

也就是說，在地價節(jié)節(jié)上揚的同時，土地出讓金卻在下滑。這也說明，在三四線出現(xiàn)明顯過剩后，各大開發(fā)商進一步將資金集中到一二線核心城市爭奪，而絕大多數(shù)三四線土地則鮮少有人問津。

張大偉分析，分城市來看，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面明顯好轉(zhuǎn)，房價已經(jīng)全面上漲。三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

張大偉說，在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化，外需低迷使得出口增長乏力，拉動經(jīng)濟的另外兩駕馬車投資和消費將發(fā)揮更大的動力。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視，因此住房消費仍將受到政策的全面鼓勵。

(關鍵字：庫存 房地產(chǎn))