隨著春節(jié)后需求逐步釋放，疊加政策利好與學(xué)區(qū)房入學(xué)窗口期的到來，北京二手房市場迎來一輪明顯的“小陽春”行情，不僅成交量保持高位，價格也出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的跡象。

“五環(huán)內(nèi)一套原來賣300多萬的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在漲到330萬左右，漲了三四十萬。這種價格的變化，是近期出現(xiàn)的一個有意思的現(xiàn)象。”北京鏈家將臺門店經(jīng)紀(jì)人向記者說道。

這只是目前北京二手房市場“小陽春”的一個案例。

“4月以來，我們門店的帶看量明顯增加了，尤其是清明小長假那一周特別忙，帶看量環(huán)比上漲了20%左右。”北京鏈家通州區(qū)新通國際店商圈經(jīng)理向記者表示。

據(jù)其介紹，目前客戶的決策速度明顯加快，“以前從咨詢到成交可能需要一個月左右，現(xiàn)在平均周期縮短到半個月，4月份我們有2單是7天內(nèi)成交的。”

這樣的忙碌景象并非個例。在朝陽區(qū)將臺區(qū)域，鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人同樣感受到了市場的暖意。“4月前兩周的成交量，相比前幾年市場不好的時候，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一截。”該經(jīng)紀(jì)人稱。

帶看、成交雙升溫

今年春節(jié)后，北京二手房市場的熱度便逐步攀升，進(jìn)入4月后，依然保持較高活躍度。

“今年春節(jié)后市場熱度整體高于去年，網(wǎng)簽節(jié)奏顯著提升，難得的是，目前仍延續(xù)了良好走勢。”北京鏈家研究院分析師冷會告訴記者。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2026年4月（截至15日）北京市二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)8041套，同比增長17.2%。

麥田房產(chǎn)朝陽區(qū)域經(jīng)紀(jì)人也向記者透露，今年3月北京二手房成交量超過23000套，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為19000多套。“4月的成交數(shù)據(jù)可能沒有3月份多，但預(yù)計也會有2萬套左右的規(guī)模。”

在通州區(qū)，鏈家新通國際店商圈經(jīng)理告訴記者，其目前接觸的大部分客戶購房需求都非常明確。“由于有政策利好，只要房源和價格合適，買家就會出手，觀望情緒不像之前那么濃重。”該經(jīng)理表示。

鏈家豐臺區(qū)一位經(jīng)紀(jì)人同樣感受到市場流速的提升。“近期房子賣得比較快，整體庫存量下降了。去年同期鏈家掛牌量有十六七萬套，現(xiàn)在只有14萬多套。”該經(jīng)紀(jì)人介紹，目前觀望的客戶較少，“只要是價格大差不差，手中的房源還是能夠賣出去的。”

對于成交量上漲的原因，中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴記者，一是春節(jié)后需求入市有所加快，傳統(tǒng)旺季疊加學(xué)區(qū)房入學(xué)窗口期是核心因素；二是2025年底限購放寬等政策效應(yīng)持續(xù)釋放；三是前期房價持續(xù)回調(diào)，大量房源跌入剛需可承受范圍。

從成交結(jié)構(gòu)來看，剛需及剛改購房者是當(dāng)前市場的絕對主力。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年一季度，北京300萬元以下二手房成交占比達(dá)42.8%，相比去年全年提升了5.7個百分點(diǎn)，成交量同比增長16%。從面積段看，70平方米以下的二手房成交占比38%，與去年全年基本持平。

曹晶晶認(rèn)為，這表明隨著房價持續(xù)調(diào)整，市場房源整體向低總價段回落，但面積結(jié)構(gòu)變化不大，買方仍以理性擇機(jī)出手為主。

“目前有明確購買意向的客戶仍然比較多，我們預(yù)計，4月、5月門店的成交量應(yīng)該仍能維持在較高水平。”上述鏈家通州商圈經(jīng)理告訴記者。

價格企穩(wěn)回升議價空間收窄

成交量保持高位的同時，北京二手房價格也出現(xiàn)了積極的企穩(wěn)信號。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年3月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市二手房價格實(shí)現(xiàn)全線環(huán)比回升，結(jié)束了此前連續(xù)11個月的下跌趨勢。其中，北京二手房價格環(huán)比上漲0.6%，領(lǐng)跑一線城市。

不過，市場價格的回暖并非普漲，而是呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。

上述鏈家將臺門店經(jīng)紀(jì)人表示，“五環(huán)外的房子價格沒有太大變化，但五環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)房價格上漲了一些；部分位置、房型及相關(guān)配套較好的二手房源價格，較之前向上浮動約10萬到20萬的樣子，但一般性的房源，價格總體上漲幅不大。”

多位一線經(jīng)紀(jì)人表示，目前個別戶型好、位置佳的房源，可能會出現(xiàn)“下一套比上一套貴幾萬塊錢”的情況。

價格的平穩(wěn)回升，在議價空間的變化上體現(xiàn)得較為明顯。“議價空間沒有之前那么大了，目前的成交價跟去年年底相比，實(shí)際上漲了一些，只是漲幅沒有那么大。”鏈家豐臺區(qū)一位經(jīng)紀(jì)人表示。

在價格企穩(wěn)的背景下，業(yè)主與客戶的心態(tài)出現(xiàn)了明顯的分化。

據(jù)上述鏈家通州新通國際店商圈經(jīng)理觀察，“不少業(yè)主有置換需求，想趕緊賣掉再買入，心態(tài)比較平穩(wěn)，市場小幅波動對他們影響不大。”但買家則有所不同，決策速度較之前明顯加快。

“由于成交節(jié)奏加快，有部分客戶開始擔(dān)心買不到心儀的房源。”上述經(jīng)理表示。

多位經(jīng)紀(jì)人在接受記者采訪時表示，對于未來房價走勢，市場各方心態(tài)較為理性。“目前，業(yè)主和客戶都沒有出現(xiàn)未來房價還會再暴漲的這種預(yù)期，但同時，買房的大部分客戶也認(rèn)為，現(xiàn)在的市場行情下，房價不會再降太多。對于業(yè)主來講，未來指望房價繼續(xù)漲也不現(xiàn)實(shí)，雙方都這種心態(tài)，在售二手房源才能成交。”

對于這波“小陽春”是否具有持續(xù)性，一位TOP前15房企高管告訴記者，“本輪小陽春，是去年積攢了許多觀望未入市的購房需求，疊加學(xué)區(qū)房因素，預(yù)計本輪熱度會持續(xù)到5月左右，6月之后市場成交預(yù)計有所放緩。”

曹晶晶認(rèn)為，當(dāng)前市場買方仍以理性擇機(jī)出手為主，入市態(tài)度較為審慎。預(yù)計短期內(nèi)，北京二手房市場將延續(xù)“熱度邊際放緩、剛需主導(dǎo)”的格局。后續(xù)走勢取決于兩方面因素：一是剛需熱度能否向改善型需求有效傳導(dǎo)，形成梯次釋放；二是房價預(yù)期能否逐步修復(fù)，改善市場觀望情緒。

(關(guān)鍵字：北京二手房)