中國房地產(chǎn)行業(yè)在2016年上半年的發(fā)展速度遠(yuǎn)超歷史同期，從上市房企已經(jīng)公布的半年度業(yè)績來看，120家企業(yè)半年報(bào)合計(jì)2016年上半年的營業(yè)收入為5556.8億相比2015年同期的4043億漲幅高達(dá)37.44%。

而在規(guī)模效應(yīng)下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率繼續(xù)走低，從2015年同期的9.8%繼續(xù)下降至目前的8.1%，120家房企的總利潤尚不及建行的三分之一。與此同時(shí)，對于“缺貨（土地）”的恐懼讓房地產(chǎn)商不惜一切代價(jià)的高價(jià)拿地，使得其負(fù)債額不斷上升。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著銀行對于風(fēng)險(xiǎn)控制的加強(qiáng)以及房企融資渠道的收緊，高價(jià)土地將成為地產(chǎn)商生存發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)要素。

大型房企迅速擴(kuò)張，過千億的超過四家

整個(gè)上半年，品牌房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模在不斷膨脹，千億規(guī)模的房企數(shù)量不斷上升。

2016年上半年，萬科銷售面積達(dá)1409.0平方米，同比增長55.8%，銷售金額為1900.8億元，同比增長69.9%。今年上半年，萬科銷售金額歷時(shí)僅118天即突破1000億大關(guān)，比去年同期足足縮短了59天，達(dá)到歷史最短水平。

恒大集團(tuán)8月30日發(fā)布業(yè)績，上半年累計(jì)合約銷售金額約達(dá)人民幣1,417.8億元，累計(jì)合約銷售面積1,660.5萬平方米。此外，2016年上半年保利地產(chǎn)銷售額達(dá)到1280億。龍湖地產(chǎn)2016年上半年簽約額同比增長78.4%至385.9億元。

澎湃新聞統(tǒng)計(jì)顯示，120家企業(yè)半年報(bào)合計(jì)2016年上半年的營業(yè)收入為5556.8億相比2015年同期的4043億漲幅高達(dá)37.44%。

進(jìn)入下半年，房企紛紛宣布上調(diào)銷售目標(biāo)。

恒大宣布將全年的銷售目標(biāo)提升至3000億元，較原先的2000億元，上調(diào)50%。

龍湖上調(diào)2016年銷售目標(biāo)至750億元，上調(diào)幅度21%。融創(chuàng)中國宣布全年目標(biāo)上調(diào)37%至1100億元。

此外，包括新城、碧桂園、旭輝等多家房地產(chǎn)上市公司，也上調(diào)了銷售目標(biāo)。整體看絕大部分企業(yè)均可以提前完成年度任務(wù)。

120家房企半年利率不及建行1/3

雖然銷售規(guī)模和營業(yè)收入在上半年出現(xiàn)暴增，但是利潤的增幅卻遠(yuǎn)低于營收，部分企業(yè)還出現(xiàn)虧損。

信達(dá)地產(chǎn)2016年上半年凈利潤大跌45%，毛利率同比減少12%。

保利置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤1.46億港元，同比下跌高達(dá)53.98% ;股東應(yīng)占盈利為0.59億港元，同比下跌43%。

保利地產(chǎn)2016年上半實(shí)現(xiàn)凈利潤49.6億元,同增僅0.21%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布的120家房企，合計(jì)2016年上半年凈利潤為452.16億。

這意味著，120家上市房企的利潤總額僅相當(dāng)于建設(shè)銀行一家利潤的1/3，建設(shè)銀行2016年上半年凈利潤1334億、農(nóng)業(yè)銀行1051.48億、中國平安407.76億。

恒大地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展及其他業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)利潤1為人民幣78.1億元。核心業(yè)務(wù)利潤率僅8.9%。

這是房地產(chǎn)凈利潤率的平均水平，2016年上半年，120家房企的凈利潤率只有8.1%，較2015年同期9.8%利潤率繼續(xù)走低。

某不愿具名的房企高層表示，利潤下滑是僅今年房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，原因是土地成本不斷走高，三四線城市依然處于去庫存周期，房企盈利空間下滑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。此外，上半年市場成交爆發(fā)，但是尚未進(jìn)入結(jié)算，進(jìn)入上半年結(jié)算的主要是2015年銷售的產(chǎn)品，結(jié)算的滯后也影響了利潤計(jì)入。

負(fù)債率整體上升

上半年的數(shù)據(jù)也顯示，本來就對資金依賴度極其高的房企，負(fù)債率還在不斷走高。

萬得資訊數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已發(fā)布中報(bào)的A股房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.68%，負(fù)債總額高達(dá)3.74萬億元，而如果加上港股公司，則這一數(shù)字則遠(yuǎn)超4萬億元。

萬科為例，上半年資產(chǎn)負(fù)債率則由77.70%上升至80.60%。

融信中國雖然降低了負(fù)債率，但是上半年負(fù)債率依然高達(dá)89.8%。

融創(chuàng)公告內(nèi)容顯示，目前公司現(xiàn)金余額為401.47億元，負(fù)債總額約為1279億元，凈負(fù)債率為85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的凈負(fù)債率是75.9%。

負(fù)債率走高，和房企大手筆拿地不無關(guān)系。

恒大8月30日公布的業(yè)績顯示，截至上半年，拿地總額超過800億元。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)拿地總額高達(dá)478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地總額達(dá)到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。

高價(jià)地是未來最大風(fēng)險(xiǎn)

恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在8月30日發(fā)布會(huì)上，針對高負(fù)債的問題也表示，高負(fù)債率是因?yàn)?b>土地儲(chǔ)備多導(dǎo)致的，面粉儲(chǔ)備夠了，為企業(yè)的規(guī)模增長提供了基礎(chǔ)，未來隨著業(yè)績增長，負(fù)債率會(huì)逐步降低。

與開發(fā)商向澎湃新聞表示，房企瘋狂拿地，和上半年銷售量暴增有關(guān)，為了保證后續(xù)持續(xù)的銷售規(guī)模，房企賣多少地塊，也要同時(shí)補(bǔ)充地塊，但是也二線城市土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致房企在土地市場集中拿地，導(dǎo)致投資金額高。

另有房企合伙人透露，目前房企拿地是因?yàn)橘Y產(chǎn)慌，有些企業(yè)盲目追高拿地。但是下半年資金不會(huì)再如上半年寬松，且進(jìn)入調(diào)控周期，比如不少銀行停止介入2015年后的高價(jià)地，縮短開發(fā)貸款周期，進(jìn)一步限購，這些政策如果密集出臺(tái)，必然對一些資金鏈緊張的企業(yè)造成影響，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉稱，高價(jià)地是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

(關(guān)鍵字：負(fù)債 土地儲(chǔ)備)