11月10日召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上提出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一簡(jiǎn)明扼要的政策定調(diào)似乎在釋放一種信號(hào)：未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)政策將持續(xù)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大起大落，相關(guān)部門的主要工作將圍繞著樓市“去庫(kù)存”展開。結(jié)合目前中國(guó)樓市冰火兩重天(一線火爆三四線冰凍)這種差異狀況可預(yù)計(jì)，樓市政策也將走“有保有壓”、區(qū)別對(duì)待的分類調(diào)控之路。

分化加劇“冰火兩重天”

三四線城市的庫(kù)存問(wèn)題，讓今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化越來(lái)越明顯的“冰火兩重天”。今年以來(lái)，即便有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫(kù)存壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，城市分化格局難以改善，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同環(huán)比均出現(xiàn)穩(wěn)步上漲，二線城市環(huán)比漲跌互現(xiàn)，維持小幅波動(dòng)，三線城市同比仍是下降格局。

易居研究院智庫(kù)中心近日發(fā)布《中國(guó)50城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，去化周期較長(zhǎng)的10個(gè)城市分別為北海、煙臺(tái)、呼和浩特、荊門、三亞、茂名、淮南、沈陽(yáng)、濟(jì)寧、�？�。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，雖然今年以來(lái)樓市利好政策不斷，但“50城”去庫(kù)存壓力并沒有得到實(shí)質(zhì)性釋放，部分城市甚至還出現(xiàn)了壓力增加的尷尬。

與三四線城市樓市寒冬相對(duì)的，卻是一線及部分熱點(diǎn)二線樓市成交火爆、房?jī)r(jià)地價(jià)上漲的火熱行情。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，10月一線及二線城市商品住宅成交面積增幅較大，同比分別上升了23%和22%；從價(jià)格來(lái)看，一線城市無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅價(jià)格同比漲幅均領(lǐng)漲全國(guó)。

土地市場(chǎng)亦是如此。從各線城市來(lái)看，一線城市10月土地供應(yīng)面積明顯增加，環(huán)比上升75%，同比上升35%，土地市場(chǎng)成交火熱，增加了政府的推地信心；二線及三四線城市則土地供應(yīng)下滑，分別環(huán)比下降38%和58%。土地市場(chǎng)表現(xiàn)與新房市場(chǎng)成交走勢(shì)息息相關(guān)，新房市場(chǎng)的分化現(xiàn)象在土地市場(chǎng)重演。

進(jìn)入11月后，這些熱點(diǎn)城市樓市雖然高位調(diào)整，周成交量環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)，但同比依然呈現(xiàn)大幅上升，市場(chǎng)購(gòu)房熱情不減。上周，中原監(jiān)測(cè)的22個(gè)一線及熱點(diǎn)二線城市項(xiàng)目開盤認(rèn)購(gòu)率達(dá)到67%，而今年周均水平為54%。同時(shí)，專業(yè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)一線后市也信心充足，上周四大一線城市中原經(jīng)理指數(shù)全線上漲，漲幅在0.99個(gè)百分點(diǎn)至4.17個(gè)百分點(diǎn)之間。因此，11月后市住宅成交表現(xiàn)依然可期。

樓市政策繼續(xù)有保有壓

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫(kù)存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖。他預(yù)計(jì)，十三五期間房地產(chǎn)政策將總體保持偏暖狀態(tài)，對(duì)樓市有保有壓的調(diào)控還會(huì)持續(xù)。

而對(duì)于“有保有壓”的樓市調(diào)控方向，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)樓市政策或出現(xiàn)分化。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，降低購(gòu)房貸款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空間�，F(xiàn)在首套住宅首付比例可以下降到25%，今后不排除降低到兩成的可能；此外，還可以對(duì)改善型需求再度加強(qiáng)支持力度，比如對(duì)二套房首付比例上進(jìn)一步調(diào)低。

但是，降低首付比例等信貸政策的放松或許仍是“有條件”的調(diào)整。今年9月30日央行再次放寬住房信貸政策，將不限購(gòu)城市首套房商貸最低首付款比例下調(diào)至25%，但四大一線城市目前仍維持限購(gòu)，因此首付比例下調(diào)并不惠及一線城市，如此從嚴(yán)政策預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)下去。

除信貸政策外，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政府或?qū)⒁龑?dǎo)購(gòu)房意愿，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠政策，降低置業(yè)負(fù)擔(dān)。而這些購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的制定或?qū)⒁虻刂埔耍�由地方政府主�?dǎo)，政策分化性更加明顯。那些庫(kù)存量較大、成交乏力的三四線城市，地方政府或?qū)⒊雠_(tái)進(jìn)一步促進(jìn)成交、加速去庫(kù)存的樓市政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從此次中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議的表述來(lái)看，去庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前樓市調(diào)控的重中之重，與之相配套的政策或正在加緊籌備，部分庫(kù)存壓力過(guò)大的城市有可能搶先發(fā)力。除了以上提到的信貸和購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠等政策外，2016年各地住房公積金貸款的上限額度也有可能會(huì)大幅度提高；從政府層面來(lái)看，購(gòu)買商品房作為保障房以及棚戶區(qū)改造貨幣化安置等，都是制造購(gòu)房需求、創(chuàng)造流動(dòng)性，從而消化市場(chǎng)庫(kù)存的可用手段。