在安信證券昨日舉辦的“2017投資策略會”上，安信證券首席經(jīng)濟學家高善文表示，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計，全國范圍內(nèi)普遍的房地產(chǎn)去庫存化將在2018年上半年基本結(jié)束。

“大約再過一年多，房地產(chǎn)的高庫存問題，就會得到全面的、根本性的解決。由房地產(chǎn)高庫存導致的很多經(jīng)濟層面上的扭曲，會得到全面的修正。”高善文預測，未來債市將從長期的牛市轉(zhuǎn)入熊市，股票也許正在轉(zhuǎn)為牛市，但是成長股和藍籌股的風格將會和過去5年有很大差異。“對這一戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)折，我們一定要保有足夠的警惕”。

2016年房地產(chǎn)泡沫論是膚淺的

在房地產(chǎn)需求層面，高善文分析，中國在2010年之前經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化，人口向大中小城市的平均流動速度差不多，但是2011年前后，中國開始從城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入都市化，人口流動開始表現(xiàn)出強烈的選擇性，集中流入一部分大城市和特大城市，離開大量的中小城市。

高善文稱，這一輪房價上漲，不能簡單理解為流動性過剩，它是由更基本的人口和剛需所維持的情況。

面對人口的流入和需求的上升，在土地供應不能響應的條件下，這種壓力就會全部轉(zhuǎn)化為地價和房價的上升。

高善文舉例稱，統(tǒng)一用中國口徑算，北京、深圳和香港居住用地占城市建設(shè)用地的比重均為20%左右。這一比例在倫敦、紐約、首爾和東京等地均在40%以上。

高善文稱，當前用泡沫論來解釋房價上漲，很可能是比較膚淺的。泡沫論背后存在著房地產(chǎn)市場更深刻的扭曲，這一扭曲來自于土地的供應沒有競爭性，把土地和房價推到非常高的水平。他表示，這種供不應求的壓力，正在房地產(chǎn)市場上生動地、一輪一輪地表現(xiàn)出來。

未來，這些問題能得到根本的解決嗎?高善文反問：未來，北京上海和深圳會大量放開供地嗎?未來，人口會停止流入這些城市嗎?如果回答都是負面的，那么指望房價掉下來是非常困難的。

用六七年去庫存并不極端

高善文表示，中國房地產(chǎn)市場在2009年至2011年出現(xiàn)了快速泡沫化，并在之后兩三年時間里積累了大量的庫存。

一個顯著的數(shù)據(jù)是，2011年至2013年，中國使用的水泥總量(66億噸)超過了美國整個20世紀的實際使用量(45億噸).

但是，“我們應該看到，經(jīng)過兩三年的努力，這個問題已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的改善。”高善文預測，在考慮和容忍一定誤差的前提下，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計，大約再過一年多，房地產(chǎn)的高庫存問題，就會得到全面和根本性的解決。

高善文舉例稱，房地產(chǎn)的存貨去化，美國用時5年(2007年至2012年)，日本用時12年(1991年至2003年)。“中國仍是一個快速城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟體，我們用了5到7年的時間對這一扭曲的情況進行修正，并不是一個特別極端的情況。”

談及這一過程對股市的影響時，高善文稱，2011年以來，藍籌股基本是“橫著走”的，當時是3200點左右，現(xiàn)在依舊如是;而成長股估值被推得很高。債券總體上走了一個很大的牛市，但是現(xiàn)在，這一系列趨勢正在結(jié)束。

高善文預測，債市將從長期的牛市轉(zhuǎn)入熊市，股市也許正在轉(zhuǎn)牛，但是成長股和藍籌股的風格和過去5年相比，會有很大的差異。

(關(guān)鍵字：房產(chǎn) 去庫存)