針對近期瘋狂過熱的樓市，上海近期將出臺新政進行調(diào)控，相關(guān)文件將于近日下發(fā)。

據(jù)悉，這些樓市新政包括，對首套房的認定從嚴(yán)，非普通二套房首付比升至70%，對非上海戶籍人士提高限購門檻，要求銀行不得進行利率競爭，嚴(yán)格執(zhí)行既有利率優(yōu)惠規(guī)定。多家銀行已在部署相關(guān)任務(wù)。

據(jù)了解，該新政中最嚴(yán)的一條，將可能按照“認房又認貸”的原則界定二套房，不過這取決于銀行的執(zhí)行力度。多位上海銀行業(yè)相關(guān)人士指出，“認房”仍是統(tǒng)一要求，已經(jīng)買過房，不管有無貸款，都算是二套房。但是對于大量的改善型住房需求居民，即目前無房、以前貸過款、再次購房的類型，是否算是二套房，則取決于銀行自身的把關(guān)。

目前上海市執(zhí)行的是“認貸不認房”，即2014年9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房”的貸款政策。

第二項新規(guī)為，非普通二套房的首付比例將提升至不低于70%。非普通二套房是指面積大于(包括等于)140平方米的房產(chǎn)，這類二套房的首付比例將提升至70%;而普通二套房(不足140平方米)會嚴(yán)格執(zhí)行50%的首付比例規(guī)定。

上海市政府曾于2011年印發(fā)上海樓市限購令細則，提出對于居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。但此前銀行執(zhí)行未到位，“現(xiàn)在上海的情況基本按照二套房支付40%首付來成交”，一位房產(chǎn)中介客戶經(jīng)理向財新記者表示。

第三項新規(guī)為，首套房貸款利率要求嚴(yán)格執(zhí)行最低九折優(yōu)惠。此前，由于利率市場化和房貸業(yè)務(wù)的擴張，雖然要求是九折，但各家銀行變相地提出利率優(yōu)惠。一位股份制銀行支行行長表示，上海市對首套房最低的優(yōu)惠利率能夠低至八折，通常處于八三、八五折左右。

第四項規(guī)定為，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求將從2年提高到5年。此前繳納社會保險須符合“自購房之日起算的前3年內(nèi)累計繳納滿24個月”。

多位地產(chǎn)分析師指出，“認房又認貸”的原則將極大壓縮改善型住房需求，短期內(nèi)會對房價造成影響。另一位房產(chǎn)中介人士認為，如果將部分二套房首付比例調(diào)至70%，也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，因為從上海購房結(jié)構(gòu)來看，置換房需求的購房者所占比例非常大，這一政策會大大加大這部分人群換房的壓力。

國家統(tǒng)計局于3月18日公布了“2月70個大中城市二手住宅價格指數(shù)”，上海以環(huán)比5.3%的漲幅僅次于合肥位列第二，這也足以說明上海樓市的火爆程度。

對于上海房市過熱的現(xiàn)象，3月6日，全國“兩會”上海代表團開放日中，上海市委書記韓正表示，住房是特殊的商品，必須調(diào)控，但調(diào)控必須通過科學(xué)的、符合市場規(guī)律的手段。最近一段時間，上海出現(xiàn)非理性過熱的市場情緒抬高了房價，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利，對一些違法違規(guī)擾亂房地產(chǎn)市場的行為要依法嚴(yán)肅懲處。

“這傳達出了明確信號。”上海監(jiān)管人士此前曾對財新記者指出，上海會針對樓市過熱，出臺一些調(diào)控政策。在銀行業(yè)方面，一是規(guī)范銀行和中介的合作，銀行放按揭貸，不需要通過房產(chǎn)中介;二是要求銀行查明客戶首付款是否來自自有資金，如果不是則應(yīng)附帶個人說明;三是要嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付的政策。

多位知情人士均認為，上海樓市調(diào)控適時必要。一位股份制銀行董事長認為，上海樓市的調(diào)整一直有自己的節(jié)奏;冷市調(diào)熱、熱市調(diào)冷，這是非常難得的真正差異化的住房政策。也有監(jiān)管人士表示，上海要做國際化的大都市，要做未來的科技型創(chuàng)新型城市，如果房價漲太快不利于人才引進。

(關(guān)鍵字：上海 樓市)