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8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但上海成交量保持在相對(duì)高位。成交均價(jià)較上月出現(xiàn)明顯的下跌，這主要與剛需樓盤(pán)占據(jù)成交主導(dǎo)因素有關(guān)。8月全市商品住宅成交排名前十名的項(xiàng)目，整體成交均價(jià)為18079元/平方米，首次置業(yè)的剛需項(xiàng)目成為當(dāng)前樓市的成交主力。隨著金九的臨近，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)力度加大，尤其是隨著大量外圍剛需樓盤(pán)的入市，不排除9月全市商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)下跌。
業(yè)內(nèi)分析人士將近期上海樓市的表現(xiàn)歸結(jié)為價(jià)格優(yōu)勢(shì)推動(dòng)，剛需釋放。例如嘉定江橋的中星海上名豪苑成交149套房源位居全市首位，該樓盤(pán)均價(jià)為1.36萬(wàn)元，總價(jià)在100萬(wàn)-120萬(wàn)元之間，而江橋板塊其他樓盤(pán)單價(jià)普遍在1.6萬(wàn)元以上。上周上海成交均價(jià)雖然有所上漲，但仍明顯低于7月及8月上中旬的高位水平，位居成交前列的樓盤(pán)仍以剛需盤(pán)為主。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，8月樓市呈現(xiàn)出兩個(gè)主要的特征，第一個(gè)就是成交季節(jié)性回落，改善型需求突然止步。隨著金九的臨近，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)力度有了大幅的提高，尤其是大量外圍剛需樓盤(pán)的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)下跌。
中高端市場(chǎng)經(jīng)過(guò)6、7月的需求集中釋放，已難以維持前期的市場(chǎng)熱度。如今年中高端代表樓盤(pán)的中海紫御豪庭，本月成交僅為29套，而6月成交套數(shù)為199套。8月部分樓盤(pán)出現(xiàn)一定幅度的漲價(jià)，其中多是前期一些成交較好的樓盤(pán)，也不排除部分前期降價(jià)的開(kāi)發(fā)商，“在淡季8月提高報(bào)價(jià)，然后準(zhǔn)備在9月再打降價(jià)的噱頭促銷(xiāo)，以博人眼球。”上述業(yè)內(nèi)分析人士稱(chēng)。
陸騎麟指出，由于8月下旬剛需樓盤(pán)成交的發(fā)力，8月上海商品住宅成交量達(dá)到80.2萬(wàn)平方米，與5月的成交量相仿，顯現(xiàn)出淡季不淡的局面，尤其是東方冠郡、中星海上名豪苑等價(jià)格優(yōu)勢(shì)較大的樓盤(pán)，對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用十分明顯。由于限購(gòu)政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象，今年金九銀十的市場(chǎng)需求相對(duì)往年仍比較有限，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠情況將成為決定銷(xiāo)售情況的關(guān)鍵。率先降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)將搶占市場(chǎng)的先機(jī)，而對(duì)價(jià)格較為堅(jiān)持的樓盤(pán)恐將面臨不利地位。
房企以?xún)r(jià)換量的另外一個(gè)原因就是來(lái)自信貸的壓力。上周，中央多部委繼續(xù)發(fā)話欲穩(wěn)定樓市調(diào)控預(yù)期，而地方層面則強(qiáng)壓與力保并存，住房信貸亦稍有收緊之勢(shì)。
繼光大銀行暫停首套房利率優(yōu)惠后，上海多個(gè)中小銀行上調(diào)首套房最低利率，全國(guó)首套房貸利率優(yōu)惠收緊之勢(shì)有所蔓延。雖然四大行首套房貸最低仍可貸8.5折，但貸款難度顯著增大。9月份，超過(guò)3000億的逆回購(gòu)將陸續(xù)到期，中原集團(tuán)研究中心表示，市場(chǎng)資金面預(yù)計(jì)將愈加緊張，這也將使房貸門(mén)檻越發(fā)提高，從而為即將來(lái)臨的“金九銀十”注入不確定性。
（關(guān)鍵詞：樓市 上海成交量 剛需樓盤(pán)）
