客服中心
4009008281
|
在房地產(chǎn)調(diào)控政策不加碼前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。這種判斷的變數(shù)來自于房價的局部性、階段性反彈引發(fā)更為嚴厲的調(diào)控政策力度加碼。如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資預(yù)計會繼續(xù)回落，增速可能回落到10%以下，這需要在房地產(chǎn)以外的投資領(lǐng)域以及內(nèi)需領(lǐng)域采取更有力度的舉措，來對沖房地產(chǎn)投資回落對經(jīng)濟增長的負面影響，促進宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升。
下半年值得關(guān)注的走勢是：兩次降息的效應(yīng)、被抑制需求的自然釋放和季度性因素的疊加，是否可以在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)沒有明顯改變的前提下，平穩(wěn)推動房地產(chǎn)成交量增速由負轉(zhuǎn)正、觸底反彈。
基于當前房地產(chǎn)調(diào)控政策對于高房價和財富分配負面影響的謹慎態(tài)度，預(yù)期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)市場的調(diào)整動力和波動將更多地來源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，如果延續(xù)此前中國房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)上有望在三、四季度企穩(wěn)回升。伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動規(guī)律看，房地產(chǎn)新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15%至20%之間。
中國房地產(chǎn)市場15年的發(fā)展歷史上，累計有5年處于房地產(chǎn)市場改革試水和方案準備完善階段，7年處于緊縮狀態(tài)，1年處于放松狀態(tài)，從這些歷史看，除非出現(xiàn)顯著的外部經(jīng)濟沖擊，不同程度的調(diào)控是中國房地產(chǎn)市場面臨的常態(tài)格局，調(diào)控的決策邏輯則是平衡經(jīng)濟增長和財富分配、社會影響等。本輪調(diào)控的歷程顯示決策者的目標取向可能已經(jīng)更為關(guān)注財富分配和社會影響，這也意味著決策者對經(jīng)濟增長回落更多地傾向于運用房地產(chǎn)投資以外的帶動工具和措施，當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)短期內(nèi)預(yù)計不會改變。
從中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程看，中國的房地產(chǎn)周期更多體現(xiàn)出來的是一個典型的數(shù)量型周期而非價格周期。其一，2000年至2011年間，房地產(chǎn)新開工量擴張7倍，成交量擴張6.5倍，房價上漲2.5倍，而同期M2規(guī)模擴大6.2倍，這意味著貨幣擴張的效果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開工量和成交量而非房價的影響上。其二，與房價波動相比，成交量波動對中游產(chǎn)業(yè)鏈和整個生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響更為顯著，能夠放大或收縮生產(chǎn)活動，從而導致經(jīng)濟周期的起伏。
從中國房地產(chǎn)投資的區(qū)域分布來看，東、中、西部房地產(chǎn)投資占全國的比重大致為60%、20%、20%。從具體調(diào)整政策和影響看，由于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控對東部省市房地產(chǎn)市場的沖擊更大，直接導致該區(qū)域房地產(chǎn)銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來房地產(chǎn)投資回落的主要原因之一。然而，目前來看東部省市房地產(chǎn)銷售已率先于2012年一季度觸底，投資也將于二、三季度企穩(wěn)回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當前的下滑態(tài)勢，總體上，2012年的房地產(chǎn)投資在三季度企穩(wěn)、四季度回升的概率較大。
