29家上市房企9月銷售額共4217.7億，環(huán)比漲19.78%，增速高于上月的10.54%；機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，四季度降價(jià)促銷、低開走量或成常態(tài)

9月銷售額明顯增加并非市場(chǎng)回暖，而是開發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)促銷加快推貨速度。

9月剛過，房企就開始發(fā)布成績(jī)單，新京報(bào)記者根據(jù)中原地產(chǎn)等披露的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至10月10日，從披露銷售簡(jiǎn)報(bào)的29家房企來(lái)看，9月銷售額平均環(huán)比增速為19.78%，明顯高于8月份的10.54%。在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，部分已經(jīng)開始以價(jià)換量的企業(yè)，9月銷售表現(xiàn)不錯(cuò)。率先對(duì)市場(chǎng)變化做出反應(yīng)與調(diào)整的企業(yè)，會(huì)取得應(yīng)得的紅利。

9月銷售增速上漲明顯

記者根據(jù)中原地產(chǎn)以及各大房企的銷售簡(jiǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的29家房企，9月單月共實(shí)現(xiàn)銷售額4217.7億元，與8月份的3338.7億元相比增長(zhǎng)了19.78%，高于8月份10.54%的環(huán)比增速。

具體到單個(gè)房企，禹洲集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)9月銷售額環(huán)比增速都超過了100%，禹洲集團(tuán)單月65.61億元的銷售額創(chuàng)下全年月度新高，遠(yuǎn)洋集團(tuán)單月135.1億元的協(xié)議銷售額是目前除了6月份以外的第二高，也是遠(yuǎn)洋年度第二個(gè)銷售過百億的月份。

還有中國(guó)金茂、中國(guó)恒大9月銷售額環(huán)比增速均超過50%，特別是恒大，9月單月完成630.1億元的合約銷售額，環(huán)比上漲56.5%，創(chuàng)下今年月度銷售額新高。融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)9月銷售額環(huán)比增速均超過30%。融創(chuàng)中國(guó)9月單月實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷售額547.3億元，創(chuàng)下全年月度新高，超6月份近88億元。

相比于大中型房企規(guī)模加速、集中度越來(lái)越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，小型房企9月單月推盤速度、去化與增速放緩，景瑞地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、花樣年、陽(yáng)光100等9月銷售額環(huán)比增速均呈負(fù)增長(zhǎng)，跌幅超過10%。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，9月單月銷售額增加明顯表明開發(fā)商加快了推貨速度，其中不乏通過降價(jià)促銷或者低開走量方式，這并非市場(chǎng)真正回暖，而是市場(chǎng)降溫過程中房企的“搶收”行動(dòng)。

部分龍頭房企增速放緩

已經(jīng)披露銷售簡(jiǎn)報(bào)的29家房企，前9月共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額34724.8億元，平均同比上漲幅度達(dá)到56%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從當(dāng)下銷售數(shù)據(jù)看，2018年標(biāo)桿房企刷新歷史紀(jì)錄是必然，但整體來(lái)看，上漲速度相比2017年會(huì)明顯放緩。

張大偉表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績(jī)上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的普遍上漲，逐漸出現(xiàn)了龍頭房企上漲速度放緩的現(xiàn)象。

公告顯示，2018年1-9月份，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2902.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.9%，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4315.5億元，同比僅增8.9%。金地集團(tuán)前9個(gè)月累計(jì)簽約金額1060.9億元，同比僅增3.39%。綠城中國(guó)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)總銷售額1014億元，同比僅增9%，而上半年的同比增速為26.7%。還有去年前9個(gè)月同比增速近90%的碧桂園，今年是38.36%，去年增速為30.5%的恒大，今年是22%。

克而瑞研究中心發(fā)布的2018年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜顯示，TOP3房企第三季度的業(yè)績(jī)規(guī)模較一、二季度的降幅更為顯著，而其他梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)走勢(shì)則比較相近。其中，TOP3房企第三季度的總體規(guī)模為4100億元，較二季度環(huán)比下降近21%。

丁祖昱表示，TOP3房企增速緩慢，有一些基數(shù)方面的原因，基數(shù)太大增速會(huì)慢一點(diǎn)，TOP30的房企較為激進(jìn)，都想沖得更快一點(diǎn)，更上一層臺(tái)階，所以增速明顯。

千億陣營(yíng)再添“新兵”

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，截至9月末，千億房企數(shù)量達(dá)到18家，已超過2017年全年17家千億房企的水平。其中，首次破千億的房企是陽(yáng)光城和中南建設(shè)。

根據(jù)陽(yáng)光城9月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，1-9月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1090.02億元，其中權(quán)益銷售額約838.03億元;實(shí)現(xiàn)銷售面積為812.75萬(wàn)平方米，權(quán)益銷售面積約為602.58萬(wàn)平方米。中南建設(shè)前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1026.5億元，比上年同期增長(zhǎng)64%;累計(jì)銷售面積約777.8萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)37%。

一腳邁入千億陣營(yíng)的還有中國(guó)金茂，前9個(gè)月累計(jì)取得簽約及成交銷售金額約978.92億元，同比增加159%，超額完成千億目標(biāo)已不是問題。

克而瑞研究中心分析，規(guī)模房企數(shù)量進(jìn)一步提升，全年千億房企數(shù)量或超30家。

值得關(guān)注的是，前9個(gè)月，800-1000億和500-800億規(guī)模以上的房企數(shù)量也分別達(dá)到了7家和13家�？硕�瑞研究中心預(yù)計(jì)，500億元以上規(guī)模的房企數(shù)量，有望從2016年的23家提升至超過50家。不過，300億-500億元規(guī)模區(qū)間的房企數(shù)量則逐年減少�？梢妼�(duì)于在300億元規(guī)模門檻附近的區(qū)域型中小房企而言，增長(zhǎng)已經(jīng)遇到瓶頸。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，不進(jìn)則退，繼續(xù)擴(kuò)張也對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略和資金管控能力提出較強(qiáng)的要求。

銷售均價(jià)有增有降

作為地產(chǎn)行業(yè)老大哥，萬(wàn)科于樓市嚴(yán)控、不斷有房企打折促銷的當(dāng)口，喊出了“活下去”的口號(hào)，這令同行們“瑟瑟發(fā)抖”，不止于此，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天的凜冽，降價(jià)、縮編、裁員、節(jié)流……

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國(guó)50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷，包括萬(wàn)科、恒大、中海、榮盛發(fā)展、碧桂園、陽(yáng)光城等企業(yè)都采取降價(jià)、折扣、優(yōu)惠等營(yíng)銷手段，搶收“金九”。

“金九”期間，這些房?jī)r(jià)的降價(jià)尺度到底有多大？從銷售簡(jiǎn)報(bào)中能窺視一二。

萬(wàn)科9月單月銷售面積增長(zhǎng)10.8%，但是銷售額則同比下降6.3%，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與萬(wàn)科采取的降價(jià)措施有關(guān)。據(jù)了解，北京萬(wàn)科拋出“28盤聯(lián)動(dòng)鉅惠”活動(dòng)；廈門萬(wàn)科白鷺郡別墅推出107套特價(jià)房。世茂房地產(chǎn)，9月份平均銷售價(jià)格為每平方米16062元，而8月則是每平方米18009元。

值得指出的是，早在8月30日，恒大全國(guó)在售住宅樓盤打出了全部8.9折優(yōu)惠的廣告。但是前9個(gè)月，恒大累計(jì)物業(yè)銷售均價(jià)為每平方米10509元，而前8月為每平方米10510元，價(jià)格變化很小。

也有均價(jià)上漲的房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)9月份協(xié)議銷售均價(jià)為每平方米約4.04萬(wàn)元，8月份為每平方米約2萬(wàn)元。雅居樂9月平均預(yù)售價(jià)為每平方米13774元，8月份平均預(yù)售價(jià)為每平方米13870元。

超半數(shù)房企完成75%目標(biāo)

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，在部分設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，22家房企中超半數(shù)的房企目標(biāo)完成率在75%以上，其余則基本在65%-75%之間。

其中，中國(guó)金茂完成率最高，前9個(gè)月達(dá)到97.9%。世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約1208.3億元，完成全年1400億元銷售目標(biāo)的86%；保利地產(chǎn)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約金額3036.51億元，完成全年4000億元銷售目標(biāo)的76%；招商蛇口前9月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1162.56億元，完成全年目標(biāo)的77%；旭輝控股累計(jì)合同銷售金額約1070.6億元，完成全年1400億元銷售目標(biāo)的76.4%；恒大、陽(yáng)光城、雅居樂的目標(biāo)完成率分別是81.5%、77.86%、63.7%。

克而瑞研究中心分析，從目前業(yè)績(jī)完成度的情況來(lái)看，大部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)不成問題。但是張波表示，房企全年目標(biāo)完成率會(huì)打折，部分房企甚至可能出現(xiàn)目標(biāo)完成率遠(yuǎn)不及預(yù)期的情形。未來(lái)以價(jià)換量將成為常態(tài)。

■預(yù)測(cè)

四季度或迎降價(jià)潮

國(guó)慶期間，全國(guó)各地多數(shù)樓盤進(jìn)行打折促銷以期拉動(dòng)銷售量。但是，從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)慶期間樓市仍然較為冷清。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶黃金周期間，31個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交表現(xiàn)低迷，成交量環(huán)比大降近七成跌至歷史低位，同比下滑27%。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，四季度樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)大面積降價(jià)潮。

四季度“穩(wěn)”字當(dāng)先

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國(guó)50余個(gè)重點(diǎn)城市，目前已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企推出打折促銷活動(dòng)，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和更多項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱：“四季度房企的降價(jià)潮可能襲來(lái)，以價(jià)換量將大面積推開，三季度房企降價(jià)的數(shù)量已經(jīng)開始不斷增多，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上體現(xiàn)。”

“從當(dāng)前市場(chǎng)的交易可以看出，市場(chǎng)沒有絕對(duì)的降溫，部分城市表現(xiàn)不錯(cuò)。當(dāng)然應(yīng)該看到，近期供應(yīng)規(guī)模比較大，所以市場(chǎng)不強(qiáng)勁反彈，確實(shí)和開發(fā)商的預(yù)期是有差異的。從實(shí)際情況看，當(dāng)前需要看到，若是市場(chǎng)繼續(xù)降溫，或者說復(fù)蘇跡象不明顯，那么都會(huì)面臨降價(jià)、退房、拋售等現(xiàn)象。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣認(rèn)為。

“雖然部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，但是下降幅度不會(huì)很大”，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為：“四季度樓市仍然是'穩(wěn)’字當(dāng)先，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期仍然是主要基調(diào)。”

棚改政策沖擊三四線調(diào)整

10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

對(duì)此，張波分析稱：“棚改政策不斷收緊，導(dǎo)致部分三四線城市的房?jī)r(jià)下行壓力增強(qiáng)，從10月8日國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議傳出來(lái)的動(dòng)向來(lái)看，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，取消貨幣化安置的進(jìn)程要求'盡快’，這部分變化會(huì)直接對(duì)部分三四線城市房?jī)r(jià)形成沖擊。”

丁祖昱解讀稱：“從棚改的角度上來(lái)說，2017年，棚改的貨幣化安置帶動(dòng)了大約21%銷售量，所以棚改還是很重要的。從目前的政策來(lái)看，棚改政策是因城而異的，每個(gè)城市的差異非常大，因?yàn)橛械某鞘信锔囊呀?jīng)回落很厲害了，有的城市棚改才剛剛啟動(dòng)。”

對(duì)于三四線城市樓市的走向，丁祖昱認(rèn)為：“房?jī)r(jià)過快上漲的三四線城市，房?jī)r(jià)漲幅超過100%的，調(diào)整周期會(huì)比較長(zhǎng)。”

部分房企2018年9月及前9月銷售額概況(單位：億元)

企業(yè)名稱9月(億元)環(huán)比1-9月(億元)同比

中國(guó)恒大630.156.55%4480.922%

萬(wàn)科434.213.25%4315.58.90%

碧桂園(權(quán)益)367.417.27%4155.838.36%

融創(chuàng)中國(guó)547.335.74%3219.855%

保利地產(chǎn)368.8233.78%3036.5145.87%

世茂房地產(chǎn)20532.26%1208.376%

招商蛇口128.92-2.82%1162.5649%

陽(yáng)光城//1090.02/

旭輝控股153.718.23%1070.655.34%

金地集團(tuán)180.360.41%1060.93.39%

中南建設(shè)104.9-18.24%1026.564%

綠城中國(guó)5716.33%10149%

中國(guó)金茂115.9856.73%978.92159%

富力地產(chǎn)(權(quán)益)102.811.26%869.646%

遠(yuǎn)洋集團(tuán)135.1103.46%707.849%

雅居樂98.761.27%701.622.87%

奧園地產(chǎn)78.815.04%610.4137%

榮盛發(fā)展60.64-11.28%595.146%

龍光地產(chǎn)57.27.52%548.574.80%

合景泰富55.412.44%485.9582%

時(shí)代地產(chǎn)57.323.56%423.3854.51%

建業(yè)地產(chǎn)55.8533.87%373.7675.70%

禹洲集團(tuán)65.61134.49%338.6917.20%

中駿置業(yè)44.129.81%335.3245%

寶龍地產(chǎn)36.26-25.61%288.2106.40%

當(dāng)代置業(yè)30.1-20.16%228.2879%

花樣年20.18-29.27%177.14100%

景瑞地產(chǎn)20.11-16.38%152.2446.40%

陽(yáng)光1005.91-45.78%68.57-4%

數(shù)據(jù)來(lái)源：新京報(bào)記者段文平根據(jù)中原地產(chǎn)及各大房企銷售簡(jiǎn)報(bào)整理，其中陽(yáng)光城僅披露季度數(shù)據(jù)，未披露月度數(shù)據(jù)

■土地

前9月大房企拿地優(yōu)勢(shì)明顯

自下半年以來(lái)，土地流拍增多、土地溢價(jià)回落……種種跡象表明土地市場(chǎng)已場(chǎng)回歸理性，房企拿地也愈發(fā)謹(jǐn)慎，“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金、活下去”成為多家房企的共識(shí)，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變,全國(guó)土地市場(chǎng)分化明顯。

土地市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)

“大步擴(kuò)張”似乎成為大房企今年拿地的主基調(diào)，去年上半年，綠地新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備僅為21個(gè)。但今年上半年，綠地共新增60個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，龍光地產(chǎn)拿地態(tài)勢(shì)也備受關(guān)注，就在9月27日，頂著3年“禁售”的壓力，龍光地產(chǎn)以11.7億拿下深圳首個(gè)3年限售的A914-0305號(hào)地塊。

另?yè)?jù)克而瑞發(fā)布的前9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100榜單顯示，土地資源仍傾向規(guī)模房企。此外，易居研究院前9月企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)也顯示，碧桂園以508塊位居首位，其次為恒大、綠地、萬(wàn)科、保利、新城等企業(yè)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企購(gòu)地呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特征，這與房企全國(guó)性布局態(tài)勢(shì)有關(guān)。從拿地幅數(shù)看出，綠地、新城等企業(yè)近兩年在快馬加鞭，在做大規(guī)模方面非常有目標(biāo)性。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春也認(rèn)為，百?gòu)?qiáng)房企的分化持續(xù)加深，龍頭房企依靠自身規(guī)模效應(yīng)，投資戰(zhàn)略上可操作空間大，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。中型房企一面需要通過快速擴(kuò)充土儲(chǔ)沖擊更高規(guī)模，另一方面也在警惕快速擴(kuò)張下的風(fēng)險(xiǎn)。而小房企差距則被越拉越大，資金短缺、銷售乏力、投資困難的惡性循環(huán)倒逼企業(yè)加速離開市場(chǎng)，預(yù)計(jì)這一輪“冬天”里不少小企業(yè)將成為收并購(gòu)的對(duì)象。

三四線、中西部土地受寵

目前，一些龍頭房企繼續(xù)堅(jiān)持廣布局策略，中小房企則聚焦區(qū)域深耕發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2018年前9月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，碧桂園在中西部榜單中以384億元位列榜首，萬(wàn)科在長(zhǎng)三角區(qū)域以459億元位居首位；保利則在珠三角和中西部區(qū)域榜單上榜，且以423億元位列珠三角區(qū)域榜單首位。

對(duì)此，謝楊春表示，目前中西部依然延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)，前9月房企進(jìn)駐的密度較大，且地價(jià)漲幅較快，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的長(zhǎng)三角13個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)短期中西部仍然是房企角逐的主要戰(zhàn)場(chǎng)，但隨著市場(chǎng)銷售進(jìn)一步下降，未來(lái)房企選擇的范圍將縮小，應(yīng)暫時(shí)采取收縮戰(zhàn)略。

此外，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9月，全國(guó)50大城市土地成交額達(dá)2.72萬(wàn)億元，同比上漲15.8%，平均地價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。其中，杭州突破2300億元，上海、重慶等地超過1000億元。多達(dá)70個(gè)三、四線城市土地成交額突破百億元，其中，佛山、嘉興等地突破500億元，另有16個(gè)三、四線城市賣地超過200億元，40多個(gè)城市賣地超過100億元，均刷新歷史紀(jì)錄。

“2018年，大量房企進(jìn)入三、四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷售額創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

對(duì)于未來(lái)，企業(yè)投資應(yīng)“更聚焦、更精準(zhǔn)”，短暫采取收縮戰(zhàn)略，控風(fēng)險(xiǎn)，以等待“抄底”時(shí)機(jī)，謝楊春如此認(rèn)為。

前9月房企拿地?cái)?shù)量排行表(單位：幅)

企業(yè)名稱幅數(shù)

碧桂園508

中國(guó)恒大203

綠地控股173

萬(wàn)科地產(chǎn)134

保利發(fā)展100

新城控股94

龍湖集團(tuán)91

融創(chuàng)中國(guó)76

華潤(rùn)置地65

金科集團(tuán)59

建業(yè)地產(chǎn)53

榮盛發(fā)展49

世茂房地產(chǎn)43

華夏幸福40

旭輝集團(tuán)38

中海地產(chǎn)35

藍(lán)光發(fā)展35

金地集團(tuán)35

陽(yáng)光城30

中國(guó)金茂28

融信集團(tuán)28

卓越集團(tuán)23

綠城中國(guó)23

正商地產(chǎn)22

招商蛇口21

永威置業(yè)16

金輝集團(tuán)15

中駿集團(tuán)14

泰禾集團(tuán)13

正榮集團(tuán)13

融僑集團(tuán)12

華發(fā)股份11

濱江集團(tuán)10

禹洲集團(tuán)10

電建地產(chǎn)9

大華集團(tuán)8

海信地產(chǎn)7

當(dāng)代置業(yè)7

景瑞地產(chǎn)7

上海地產(chǎn)6

九龍倉(cāng)6

五礦地產(chǎn)6

綠都地產(chǎn)5

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5

仁恒置地5

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)4

銀城地產(chǎn)4

首開股份4

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

(關(guān)鍵字：29家上市房企)