今年以來，中國(guó)主要城市土地出讓收入下滑。不過各城市分化明顯，一些城市土地市場(chǎng)有所升溫。

中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛1日在一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)上指出，據(jù)該機(jī)構(gòu)測(cè)算，1-7月份，全國(guó)300城土地成交規(guī)劃建筑面積8.4億平方米，同比下降23.2%，各類用地出讓金達(dá)18782.38億元(人民幣，下同)，同比下降42.31%。

7月份，受到多地進(jìn)行第二輪集中供地的帶動(dòng)，300城土地出讓收入達(dá)4072億元，同比增長(zhǎng)46.71%。

據(jù)測(cè)算，截至7月31日，22個(gè)重點(diǎn)城市中，有16個(gè)城市完成今年的第二輪集中供地。16個(gè)城市共計(jì)成交涉宅用地362宗，成交規(guī)劃建筑面積3445萬平方米，16城土地出讓收入4766億元；其中，76宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，上限成交占比21%，233宗地塊底價(jià)成交，占比64%；流拍或撤牌地塊26宗，流拍率6.7%。

在市場(chǎng)熱度方面，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份重點(diǎn)城市土拍熱度明顯分化。其中，成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價(jià)率水平，但是南京、重慶、長(zhǎng)沙溢價(jià)率均不及上輪，無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊，導(dǎo)致7月土地成交平均溢價(jià)環(huán)比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。

以南京為例，雖然本輪土拍進(jìn)一步放寬了土拍規(guī)則，有13宗未設(shè)住宅銷售限價(jià)，實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”，也出現(xiàn)了多宗宅地觸頂成交，但是大批位于江寧、浦口郊區(qū)板塊的地塊仍是底價(jià)成交，拉低了南京市整體的土拍溢價(jià)率。

從流拍率來看，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上月相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市7月份土地流拍率環(huán)比增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍在近一年以來的相對(duì)低位。各城市流拍率分化明顯，成都、南京土地流拍率較今年首批集中供地有所下降，無錫、重慶也實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩輪的“0流拍”，但廣州、長(zhǎng)沙因遠(yuǎn)郊地塊相對(duì)較多，本輪流拍率均高于15%。

7月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，政策優(yōu)化力度有望加大

8月1日，中指研究院發(fā)布《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌；二手住宅價(jià)格仍環(huán)比下跌。

中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16204元/平方米，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%；同比來看，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格較去年同期上漲0.52%，漲幅較上月收窄0.36個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為16012元/平方米，環(huán)比下跌0.09%，跌幅較上月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)。同比數(shù)據(jù)看，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格較去年同期上漲0.35%，漲幅較上月收窄0.52個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，新建住宅方面，7月，45個(gè)城市環(huán)比上漲，47個(gè)城市環(huán)比下跌，8個(gè)城市持平，下跌城市數(shù)量較6月增加6個(gè)。二手住宅方面，29個(gè)城市環(huán)比上漲，69個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平，下跌城市數(shù)量較上月增加11個(gè)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜提到，7月百城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌，環(huán)比下跌的城市數(shù)量均有增加。其中新房環(huán)比下跌城市數(shù)量由前一個(gè)月41個(gè)增至47個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量由前一個(gè)月58個(gè)增至69個(gè)。

根據(jù)百城新建住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年7月十大城市新建住宅平均價(jià)格為29356元/平方米，環(huán)比下跌0.08%。十大城市中，6個(gè)城市環(huán)比上漲，4個(gè)城市環(huán)比下跌。具體來看，武漢受高于城市均價(jià)項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.31%；南京、北京和杭州環(huán)比分別上漲0.29%、0.27%和0.20%；廣州和成都新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.1%以內(nèi)。上海受低于城市均價(jià)項(xiàng)目入市影響，新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.50%；天津環(huán)比下跌0.18%；深圳和重慶(主城區(qū))跌幅較小，分別為0.02%和0.01%。

二手住宅方面，根據(jù)百城二手住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年7月十大城市二手住宅平均價(jià)格為40414元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。十大城市中，6個(gè)城市環(huán)比上漲，4個(gè)城市環(huán)比下跌。具體來看，成都和上海環(huán)比漲幅較大，分別為0.55%和0.42%；北京、杭州、廣州和天津環(huán)比漲幅在0.2%-0.4%之間。下跌城市中，武漢、深圳及南京環(huán)比分別下跌0.52%、0.39%和0.29%；重慶(主城區(qū))環(huán)比跌幅較小，為0.09%。

對(duì)于后市展望，陳文靜指出，7月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，但“房住不炒”仍是房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的底線；“因城施策”仍是政策推進(jìn)的主要方式，強(qiáng)調(diào)用足用好政策工具箱。

陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”尤為重要。短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購(gòu)、限貸、限售等政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，特別是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。市場(chǎng)端來說，“保交樓”問題亟待解決，只有“保交樓”才能穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期，高級(jí)別會(huì)議定調(diào)后，預(yù)計(jì)后續(xù)各地舉措及配套資金將加快落實(shí)。只有“保交樓”如期推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，下半年市場(chǎng)才能穩(wěn)定恢復(fù)。

(關(guān)鍵字：土地出讓)