今年，北京二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)新格局，多家中介表示小戶型明顯賣(mài)不過(guò)大戶型。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度，北京二手住宅小戶型成交占比降為31.7%，同比下降25%。有業(yè)內(nèi)人士提醒，未來(lái)小戶型二手住宅上漲空間不大，再次出售時(shí)沒(méi)有大戶型好賣(mài)。

大小戶型成交量首度翻轉(zhuǎn)

隨著二孩生育政策全面放開(kāi)等利好政策出臺(tái)，北京二手住宅大戶型的行情更是水漲船高，小戶型則首度受到市場(chǎng)冷落。鏈家地產(chǎn)[微博]、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)的多位經(jīng)紀(jì)人對(duì)北京晨報(bào)記者說(shuō)，“與往年不同，今年二手住宅小戶型沒(méi)有大戶型賣(mài)得好。”

鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水一店高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)曹瑞宇說(shuō)，“今年10月，聽(tīng)說(shuō)全面放開(kāi)二孩生育政策將要實(shí)施，前來(lái)選購(gòu)大戶型的購(gòu)房人明顯增多了。與之相反，選購(gòu)小戶型的客戶明顯減少了，有些準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)小戶型的客戶臨時(shí)改變了主意，轉(zhuǎn)而去購(gòu)買(mǎi)大戶型了。”

今年10月，業(yè)主陳敏(化名)出售位于遠(yuǎn)洋山水小區(qū)一套60平方米左右的房子，出價(jià)240萬(wàn)元。一對(duì)年輕夫妻剛剛結(jié)婚，打算購(gòu)買(mǎi)這套房子。后來(lái)，這對(duì)夫妻在家人的勸說(shuō)下改變了主意，把購(gòu)房目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了100平方米至130平方米的大戶型房子上。這對(duì)年輕夫妻解釋說(shuō)，“雖然大戶型房子比小戶型房子貴不少，但是我們考慮到以后有可能會(huì)要兩個(gè)孩子，還是決定買(mǎi)個(gè)大戶型房子。”對(duì)于首付問(wèn)題，這對(duì)年輕夫妻表示，“雙方家長(zhǎng)都會(huì)出錢(qián)資助我們的。”陳敏的這套小戶型房子至今仍掛在中介門(mén)店，沒(méi)有賣(mài)出去。

海淀區(qū)五棵松附近一家中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“如今在北京二手住宅市場(chǎng)中，一套戶型位置較好的大戶型房子，往往會(huì)遭到六七組客戶的爭(zhēng)搶，結(jié)果下手快的客戶才能搶到大戶型房子�？墒且惶仔�戶型房子掛出來(lái)，前來(lái)問(wèn)津的客戶比周?chē)�的大戶型房子明顯減少了。”

“今年下半年，大戶型成交速度變快了，而小戶型成交速度減慢了。大戶型平均成交速度從2至3個(gè)月，縮短到1至2個(gè)月，最快的大戶型成交速度僅為3天。小戶型平均成交速度從1至2個(gè)月，變?yōu)?至3個(gè)月。”曹瑞宇說(shuō)。

來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度，北京二手住宅大戶型的成交占比升為68.3%，同比上漲18%；而小戶型的成交占比降為31.7%，同比下降25%。

部分區(qū)域小戶型均價(jià)不敵大戶型

值得注意的是，與往年不同的是，今年小戶型成交均價(jià)低于大戶型成交均價(jià)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年第四季度，在北京二手住宅市場(chǎng)中，90平方米以下小戶型成交均價(jià)為23705元/平方米，90至140平方米大戶型成交均價(jià)為26959元/平方米，140平方米以上的大戶型成交均價(jià)為39950元/平方米。

“進(jìn)入今年10月，遠(yuǎn)洋山水小區(qū)大戶型業(yè)主出現(xiàn)新一輪提價(jià)，幅度在20萬(wàn)元至50萬(wàn)元不等，從而推動(dòng)了大戶型成交均價(jià)的上漲。但小戶型業(yè)主找不到提價(jià)的理由，所以輕易不會(huì)提價(jià)。”曹瑞宇說(shuō)。

據(jù)曹瑞宇介紹，目前遠(yuǎn)洋山水小區(qū)大戶型成交均價(jià)為4.7萬(wàn)元/平方米至5萬(wàn)元/平方米，與去年同期相比，大戶型成交均價(jià)上漲2000元/平方米至4000元/平方米。而該小區(qū)小戶型成交均價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米，與去年同期相比，基本上沒(méi)有變化。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞欣告訴北京晨報(bào)記者，“今年受到多項(xiàng)利好政策疊加效應(yīng)的影響，特別是二孩生育政策全面放開(kāi)，推動(dòng)了改善需求的持續(xù)釋放。其中不乏為了要二孩而改善居住條件的，他們選購(gòu)的主要是三居、四居大戶型，從而促使大戶型成交量出現(xiàn)穩(wěn)步上升，擠占小戶型的市場(chǎng)份額。而小戶型成交量的減少，導(dǎo)致小戶型成交均價(jià)逐漸走低，直至低于大戶型成交均價(jià)。”

二手小戶型價(jià)值提前透支

對(duì)于未來(lái)小戶型的前景，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“隨著北京新建商品住宅出現(xiàn)‘被豪宅化’趨勢(shì)，未來(lái)新入市的商品住宅中大戶型房子總價(jià)將會(huì)普遍上漲到上千萬(wàn)元。與這樣昂貴的新房相比，部分北京大戶型二手住宅總價(jià)較低，處于較好的地理位置，還具有學(xué)區(qū)資源，就會(huì)成為市場(chǎng)上的“搶手貨”。未來(lái)此類大戶型房源價(jià)格還有一定上漲空間。相反，未來(lái)小戶型二手住宅上漲空間不大，再次出售時(shí)沒(méi)有此類大戶型二手住宅好賣(mài)。”

置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變?cè)炀褪袌?chǎng)新格局

易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前，在我國(guó)信貸環(huán)境相對(duì)寬松的背景下，購(gòu)房門(mén)檻降低了，購(gòu)房成本也減輕了，部分購(gòu)房人原來(lái)抱有多次置業(yè)心態(tài)發(fā)生了變化，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;一步到位”的置業(yè)心態(tài)。

“以前很多首次置業(yè)的客戶，往往會(huì)買(mǎi)個(gè)小戶型作為過(guò)渡，但是現(xiàn)在很多首次置業(yè)的客戶不愿意買(mǎi)小戶型房子，他們寧愿多花些錢(qián)買(mǎi)個(gè)大戶型房子，一步到位。這樣不僅省去了多次換房的麻煩，而且還能減少多次置業(yè)中所帶來(lái)的稅費(fèi)成本。”有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

靳瑞欣分析說(shuō)，“目前，‘賣(mài)一買(mǎi)一’或‘賣(mài)二買(mǎi)一’的改善型購(gòu)房需求占到了二手住宅市場(chǎng)總購(gòu)房量的六成以上。單純出于投資目的買(mǎi)房的客戶越來(lái)越少。這種購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)的變化，使得北京二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了新格局，三居、四居大戶型房子逐漸成為北京二手住宅市場(chǎng)主角，而小戶型房子就淪為配角。”

(關(guān)鍵字：二手住宅)