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“目前部分城市庫存去化周期還在20個(gè)月左右，最高的達(dá)到33個(gè)月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期卻不足4個(gè)月，已經(jīng)出現(xiàn)庫存不足的局面，” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一數(shù)據(jù)并未涵蓋四線城市，真實(shí)的去庫存水平只會(huì)更為嚴(yán)峻。
與此同時(shí)，一二線樓市卻如同蒸騰在爐火之上的鍋具，使得一系列降溫動(dòng)作似乎理所當(dāng)然。
4月25日，南京發(fā)改委正式坐實(shí)“限價(jià)”政策，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)，設(shè)置8%~12%的房?jī)r(jià)“漲停板”。盡管政策的具體細(xì)節(jié)語焉不詳，但政府的態(tài)度已然明了，“限”字當(dāng)頭，南京的樓市暫難跳出大格局。
“目前一二線城市樓市過熱已引起了中央關(guān)注，南京出臺(tái)樓市政策絕不是最后一個(gè)，未來部分熱點(diǎn)二線城市再出收緊政策已是大概率事件。”一位接近相關(guān)主管部門的業(yè)內(nèi)人士告訴和訊房產(chǎn)，從目前來看，中央層面的政策風(fēng)向很可能在今年下半年有所變化。
向左還是向右?
“樓盤申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%;每平方米2萬~3萬元的，年化漲幅不宜高于10%;每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%……”南京樓市新政的出臺(tái)宣告又一個(gè)城市加入限購大軍。
今年3月以來，多個(gè)城市先后發(fā)布限制性政策。由蘇州首發(fā)，通過預(yù)售限價(jià)入手，對(duì)過熱樓市進(jìn)行降溫;滬深兩地跟進(jìn)，以限制場(chǎng)外杠桿、首付比例等手段，抑制投資客群，此后武漢、合肥、廊坊、南京等地也先后付諸行動(dòng)。
與此同時(shí)，圍繞推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)政策，多個(gè)省市還在積極響應(yīng)高層號(hào)召，將去庫存進(jìn)行到底。
就在4月26日，吉林省發(fā)布了多達(dá)20條的新政，其中包括全面取消住房限購、限貸政策，同時(shí)對(duì)購買庫存商品房者給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
在此之前，黑龍江、湖北、山東即墨等地也出臺(tái)相關(guān)方案，限定住房庫存消化周期保持在合理區(qū)間，甚至提出購房高額補(bǔ)貼。據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，3月份以來已經(jīng)有12個(gè)地方政府出臺(tái)去庫存新政。
“目前市場(chǎng)分化的狀況，已經(jīng)演變?yōu)檎叻只臓顩r。這樣一個(gè)模式，其實(shí)是熱點(diǎn)城市和冷門城市之間的對(duì)比而產(chǎn)生的，”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
數(shù)據(jù)尷尬
政策分化，終究還是趕不上市場(chǎng)的變化。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查最新數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2016年，百城住宅價(jià)格延續(xù)2015年二季度以來的上漲態(tài)勢(shì)，且漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。一季度累計(jì)上漲2.94%，漲幅較2015年四季度擴(kuò)大1.43個(gè)百分點(diǎn)。
其中，一線城市同比累計(jì)上漲7.02%，漲幅較去年同期擴(kuò)大6.30個(gè)百分點(diǎn)。二線城市表現(xiàn)更為亮眼，蘇州季度累計(jì)上漲12.97%，南京上漲7.10%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)高達(dá)4萬元/平方米，成為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的“黑馬”。
相比之下，三四線城市在這輪房?jī)r(jià)上漲中的表現(xiàn)，要乏善可陳得多。
調(diào)查指出，三線城市一季度累計(jì)上漲1.93%。僅有東莞、惠州、保定、廊坊等少數(shù)幾個(gè)城市因區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，承接了熱點(diǎn)城市外溢需求，房?jī)r(jià)呈上漲勢(shì)頭。
然而，刨除部分異數(shù)，這部分城市去庫存的壓力依然巨大。
以上海易居研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)作為論證。截至2月底，一、二、三線50個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3119、27699和5520萬平方米，環(huán)比增幅分別為-4.4%、-1.7%和-0.7%，同比增幅分別為-16.0%、-4.3和-4.4%。
談及本輪房?jī)r(jià)上漲和去庫存效應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，去年以來降低首付比例、放大杠桿等房地產(chǎn)信貸手段，是本輪房?jī)r(jià)上漲的推手。
風(fēng)向變了?
在人口聚合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等綜合因素的發(fā)酵下，通過降息降準(zhǔn)放出的大量資本首先流入一線城市，從而外溢向二線城市，加劇城市之間的分化。這顯然悖離了高層“去庫存”的初衷。
業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，近期地方一系列限制性政策的出臺(tái)，或許一定程度上表明了高層的態(tài)度。
近日坊間傳聞央行對(duì)銀行窗口指導(dǎo)，要求4月信貸壓至月初計(jì)劃的70%。盡管這一消息隨后即被否認(rèn)，但市場(chǎng)諸多蛛絲馬跡從側(cè)面作出了印證。
業(yè)內(nèi)人士表示，錢荒正在出現(xiàn)，標(biāo)志之一即為銀行間拆借利率的飆升。
4月25日，上海銀行間同業(yè)拆放利率(shibor)普遍上行。同時(shí)，債券的收益率普遍呈現(xiàn)一個(gè)往上走的情況，說明債券市場(chǎng)上的資金面開始緊張。類似的情況發(fā)生在三年前的6月份，也即上一次樓市出現(xiàn)調(diào)控政策收緊之時(shí)。
“從目前購房市場(chǎng)的政策看，信貸放開讓市場(chǎng)成交處于一個(gè)活躍狀態(tài)，本質(zhì)上是不會(huì)錯(cuò)的。但從宏觀信貸層面看，收緊是大概率事件，因?yàn)槭袌?chǎng)交易過于活躍容易形成透支行為。大放水的效應(yīng)不如涓涓細(xì)流來得更有效果，”嚴(yán)躍進(jìn)指出。
高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀面臨尷尬，“去庫存”和“限房?jī)r(jià)”或?qū)⒊蔀橐欢螘r(shí)間內(nèi)全國(guó)樓市并行的兩種政策思路。
風(fēng)向變化，或許就在旦夕之間。
(關(guān)鍵字：樓市 庫存)
