11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，明確要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

券商中國(guó)記者從相關(guān)人士處了解到，金融管理部門將積極支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風(fēng)險(xiǎn)，共同做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題。同時(shí)，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)應(yīng)對(duì)上市房企集中退市問(wèn)題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。

中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文表示，三部委聯(lián)合會(huì)議再一次明確要一視同仁滿足不同所有制地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，體現(xiàn)了監(jiān)管層下一步堅(jiān)定支持地產(chǎn)企業(yè)合理的貸款和股權(quán)債權(quán)融資，預(yù)計(jì)后續(xù)政策貫徹的力度和廣度會(huì)有所提升，這對(duì)幫助地產(chǎn)供給端加快走出困境大有裨益。

支持房企通過(guò)資本市場(chǎng)合理融資

三部門召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，過(guò)去一段時(shí)間，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得了良好的效果。

截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內(nèi)房企98家，其中港股93家，總市值合計(jì)約2.3萬(wàn)億元。證監(jiān)會(huì)于去年底出臺(tái)了支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“股權(quán)五條”等政策措施，堅(jiān)持股債聯(lián)動(dòng)，堅(jiān)持融資支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并重，滿足正常經(jīng)營(yíng)房企的合理融資需求和穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

具體來(lái)看，證監(jiān)會(huì)支持房企通過(guò)資本市場(chǎng)合理融資。股權(quán)融資方面，去年底以來(lái)，已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購(gòu)重組項(xiàng)目通過(guò)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)或備案，擬融資合計(jì)約440億元；啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

債券融資方面，今年1-10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過(guò)2300億元。通過(guò)中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營(yíng)房企發(fā)行債券。此外，完成首批保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行上市，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)。

同時(shí)，證監(jiān)會(huì)還加大了對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的融資支持力度。一方面，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，加大保障性住房建設(shè)等“三大工程”的股債融資支持力度，9月底出臺(tái)資本市場(chǎng)支持保障性住房建設(shè)實(shí)施方案。另一方面，積極推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，已發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，首批已受理4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

黃文濤表示，地產(chǎn)“三支箭”自2022年年末發(fā)布之后，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，基本保持信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營(yíng)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)起到了舉足輕重的作用。

促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題

近日金融部門和行業(yè)主管部門聯(lián)合召開代表性房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，調(diào)研了解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和高質(zhì)量發(fā)展的主要金融需求。三部門座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，各金融機(jī)構(gòu)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，證監(jiān)會(huì)將貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議和本次座談會(huì)的部署要求，支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風(fēng)險(xiǎn)，做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題。同時(shí)，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。

二是穩(wěn)妥做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置和違規(guī)查處。堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)應(yīng)對(duì)上市房企集中退市問(wèn)題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。從嚴(yán)查處上市房企、發(fā)債房企財(cái)務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)未履職盡責(zé)等違法違規(guī)行為。

黃文濤指出，證監(jiān)會(huì)多措并舉通過(guò)積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔(dān)保公司的“央地合作”增信模式作用，本質(zhì)是對(duì)陷入流動(dòng)性危機(jī)的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增信背書，一定程度上能提升市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的信心，促進(jìn)其融資渠道的持續(xù)暢通。同時(shí)通過(guò)監(jiān)管措施保證募集資金的實(shí)際使用與募集用途的匹配，以防止出現(xiàn)資金使用違規(guī)和侵犯投資者權(quán)益的事件。

保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)房貸利率等一系列需求端的利好政策之后，監(jiān)管層在融資端釋放出了積極信號(hào)，明確表示滿足房企的合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

7月中旬，監(jiān)管層對(duì)“金融16條”相關(guān)政策的延期給予了房企及行業(yè)更長(zhǎng)的緩解期；8月初，對(duì)一系列包括房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，推動(dòng)銀企供需對(duì)接；8月底時(shí)再次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)“金融16條”；同期，證監(jiān)會(huì)也表示要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求，并發(fā)布了包括上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。此次三部門座談會(huì)從房企主要金融需求出發(fā)，明確融資端的支持力度。

“但依然需要看到，‘三支箭’在實(shí)施過(guò)程中也遇到了各種問(wèn)題，比如股權(quán)和債券投資者的用腳投票、銀行避免暴露更多風(fēng)險(xiǎn)敞口等問(wèn)題。”黃文濤指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出供需雙弱的結(jié)構(gòu)性矛盾，政策層面也針對(duì)供需層面進(jìn)行了政策的寬松與支持，監(jiān)管層有必要持續(xù)針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的困境給予政策的大力支持，優(yōu)先處理融資端、并購(gòu)端、經(jīng)營(yíng)端的諸多堵點(diǎn)和難點(diǎn)，實(shí)質(zhì)性改善不同所有制地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況，改善市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)供給端和需求端的預(yù)期與信心。只有供需兩端出現(xiàn)“企業(yè)端現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好+居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)好”共振向上的局面，地產(chǎn)行業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)筑底回升。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，房企的資金狀況，既要輸血也要造血。輸血方面看，其實(shí)關(guān)鍵還是要做好“金融16條”的支持。而造血方面，關(guān)鍵還是要提振銷售數(shù)據(jù)，這是關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)在于，購(gòu)房需求是存在的，只是沒(méi)有完全挖掘出來(lái)。

“展望未來(lái)政策趨勢(shì)，中央層面預(yù)計(jì)將繼續(xù)梳理房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行通道，持續(xù)加大政策托底力度，給予市場(chǎng)明確的調(diào)控預(yù)期和信號(hào)，并保持收放彈性。”中債資信地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)表示。

(關(guān)鍵字：金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè) 民營(yíng)房企 認(rèn)房不認(rèn)貸 房貸利率)