中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。

會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構改革化險。

就本次會議提及有關房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，多位地產(chǎn)專家從不同角度進行了深入的解讀。

中原地產(chǎn)張大偉：“房住不炒”依然是地方因城施策的底線

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“風險防控”，是今年房地產(chǎn)工作的重中之重。2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，市場景氣程度持續(xù)走弱，房企債務風險明顯加劇，也影響了市場信心。

從會議最新表述來看，反映出房地產(chǎn)政策有望進一步寬松，這意味著之前央行領導曾提及的，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，預計相關措施很快會落地。

值得一提的是，本次會議未提“房住不炒”。需要注意的是，沒有明確提及“房住不炒”，不意味政策的全面轉向。“房住不炒”依然是地方因城施策的底線，也是未來中國樓市長期堅持的總基調(diào)，不應也不會突破。

同策研究院宋紅衛(wèi)：“防”仍是戰(zhàn)略打法 “大水漫灌”的可能性不高

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，本次政治局會議有四大看點。

首先，調(diào)控模式的改變。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從增量市場調(diào)控模式，向存量市場調(diào)控思路轉化。目前房地產(chǎn)市場的幾個核心問題集中體現(xiàn)在存量市場，這里包括了房企既有的債務問題，還有保交樓、保交付等問題；以及住房總量已經(jīng)飽和的局面下，未來要考慮如何盤活存量資產(chǎn)。

其次，防風險是今年下半年房地產(chǎn)市場的核心任務。防風險是首先需要注意的問題，意味著“防”仍然是戰(zhàn)略打法，因此，“大水漫灌”的可能性不高。

當前市場風險有五個方面。第一，房企債務風險及伴隨的爛尾現(xiàn)象；第二，庫存風險，目前部分城市面臨房地產(chǎn)庫存量較大，去化難的風險；第三，合理購房需求因擔心項目爛尾而不敢買的問題；第四，核心城市一二手“倒掛”現(xiàn)象所帶來的局部升溫的風險；第五、房地產(chǎn)市場過快下行帶來拖累經(jīng)濟的風險。

針對這五個風險，我們預計下半年政策或在五個方面展開調(diào)整。

第一、房企融資政策在下半年會適度放松，謹防因流動性問題導致部分未出險房企出現(xiàn)違約，以及出險房企展期后發(fā)生二次違約，更要避免債務風險的大面積傳導；

第二、庫存大的城市，要控制地方政府的賣地沖動，地方城投托底可能會受到嚴格限制。

第三、需求端政策會鼓勵剛需和改善群體入市，因此，在購房按揭利率、購房資格等方面會合理優(yōu)化，部分下行壓力較大的城市會調(diào)整首付比例。

第四、核心城市面臨“收緊”型兩類的政策：“倒掛”網(wǎng)紅盤熱度過高的問題會出政策進行管控，同時也可能進一步加強核心城市資金監(jiān)管的力度，嚴防開發(fā)商在核心城市獲得的現(xiàn)金流向低能級城市騰挪。

第五、城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的新引擎，或成為GDP增加值的重要貢獻力量。

中指院陳文靜：核心一二線城市仍有較大政策調(diào)整空間

中指院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，在新的發(fā)展階段，本次會議強調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。

二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策優(yōu)化空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策優(yōu)化的方向。

加大保障性住房建設和供給方面，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設和供給的重要舉措和方式。近日《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》已審議通過，后續(xù)更多細節(jié)有望跟進落實，更好地改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

58安居客張波：預計后續(xù)會出臺化解地方債風險方案

58安居客研究院院長張波認為，從中央政治局會議的表態(tài)來看，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年會陸續(xù)出臺適度放松調(diào)控的政策或措施。

此前備受關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率，進一步增大；房貸政策有望指向改善性需求，熱點城市“認房又認貸”政策進行調(diào)整的機率也在不斷增大。

關于地方債務風險的表述，預計后續(xù)會出臺相關落地執(zhí)行的方案。

我們認為，接下來房地產(chǎn)行業(yè)將“有松有緊”，“松”體現(xiàn)在房企融資層面，而“緊”則體現(xiàn)在地方平臺拿地層面，通過金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

值得一提的是，本次對于保障性住房的關注度并未降低，結合此前的城中村改造，預計下一步將多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資來共同建設保障性住房。

廣東省城規(guī)院李宇嘉：后續(xù)或繼續(xù)推動降成本改革

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，房地產(chǎn)供需、居民預期、房企投資開發(fā)等方面，都發(fā)生了不少改變。這樣的情況下，政策也發(fā)生了改變，即從防止過熱轉到防止過冷，關注房價的波動，樓盤供應從“有沒有”轉向“好不好”轉變，來更好滿足居民需求。

我們預計，下半年可能還有如下一些政策選項。

一是可能會出臺防范市場大幅度下滑方面的政策，包括降低LPR、優(yōu)化熱點城市樓市措施，降低二手房交易成本等。

二是將實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來�？赡艹雠_的儲備措施包括，加速保障性住房供給，加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市的問題，以及通過老舊小區(qū)的改造提升住房品質(zhì)等。

三是繼續(xù)推動降成本改革，包括推動按揭利率下行，降低交易成本（稅費、中介成本），積極推進帶押過戶，以及下調(diào)存量房貸利率，釋放居民消費潛力等。

(關鍵字：房地產(chǎn) 保障性住房 城中村改造 基礎設施建設 房住不炒)