在持續(xù)下行探底并一度出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢之后，2022年年末，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。尤其是12月中旬以來，決策層連續(xù)表態(tài)：《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》提出“支持居民合理自住需求”；國務(wù)院副總理劉鶴明確提出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”；近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展置于有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)之下，并提出向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2023年樓市將迎來“轉(zhuǎn)折之年”。房地產(chǎn)市場將會在“保交樓”的民生底線和“不走老路”的風(fēng)險(xiǎn)底線之上逐步止跌企穩(wěn)。其中，四個(gè)領(lǐng)域的變化將成為明年房地產(chǎn)市場發(fā)展轉(zhuǎn)折的重要注腳。

其一，重新認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的角色。

此番官方明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是重要增長動力源；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也是重要風(fēng)險(xiǎn)源之一，對于金融穩(wěn)定具有重要影響。

2003年，中國首次在官方文件中明確房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。此后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了近20年的高速發(fā)展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“穩(wěn)定”。

央行副行長劉國強(qiáng)近日談及房地產(chǎn)業(yè)時(shí)表示：“支柱不能大幅度擺動，非保持總體穩(wěn)定不可。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，既然是支柱產(chǎn)業(yè)，考慮到其對經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)政、百姓權(quán)益、社會保障等方面的影響，保持穩(wěn)定、避免大起大落就是行業(yè)和市場治理的主旨。

其二，房企融資支持將加速落地。

為有效應(yīng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，在過去一個(gè)多月時(shí)間里，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)融資，官方近日還允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，從11月開始，房地產(chǎn)相關(guān)紓困政策已正式向著“保主體”過渡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年房企融資支持力度還會繼續(xù)加大。

此外，中指研究院表示，明年官方還將支持房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，支持房地產(chǎn)上下游整合，加快風(fēng)險(xiǎn)出清，進(jìn)而改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

克而瑞研究中心指出，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清，房企此輪供給側(cè)改革將漸近尾聲。

其三，改善性需求或?qū)?ldquo;挑大梁”。

住房消費(fèi)是中國今后較長一段時(shí)間擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容之一，其中改善性購房需求有望“挑大梁”。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，近年來改善性需求已成為中國樓市的主力。李宇嘉指出，未來商品房市場企穩(wěn)，帶動內(nèi)需和消費(fèi)，改善性需求釋放是關(guān)鍵。

這部分需求如何更好釋放？中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人近日指出，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這意味著限購、限價(jià)、限貸等政策將逐步退出。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，目前一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”等限制性政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格，后續(xù)或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭等方面進(jìn)行更精準(zhǔn)地調(diào)整優(yōu)化，釋放特定人群購房需求。二線城市在降低首付比例、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”界定范圍等方面仍有較大優(yōu)化空間。

其四，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，房地產(chǎn)不能，也不應(yīng)該走回過去的“老路”。在供給側(cè)要增加保障房供給，租售并舉；在需求端要糾正過去對資源配置的扭曲。

李宇嘉認(rèn)為，向新模式轉(zhuǎn)型時(shí)要注意把握節(jié)奏，也需要更有系統(tǒng)思維，避免金融、財(cái)政、土地等各部門單邊突進(jìn)，保證平穩(wěn)過渡。

(關(guān)鍵字：中國樓市)