受嚴(yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩等多方面因素影響,2018年北京地區(qū)土地成交總額為1682.69億元,同比減少40%;成交土地宗數(shù)為72塊,同比下降29%。同時,土地流拍情況增多,流拍率達到10%,創(chuàng)2012年以來最高水平。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,2019年,限競房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃用房等特殊地塊依然是北京地區(qū)土地成交的主要方式,加快完善租購并舉住房體系,保障多層次用地需求。

成交額減少四成

據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2018年全年北京地區(qū)土地成交總額為1682.69億元,同比減少40%。全年地塊平均溢價率為13.7%,刷新北京十多年來最低紀(jì)錄。2018年,累積供應(yīng)的限競房地塊達39宗。其中,共有產(chǎn)權(quán)住房用地11宗,商業(yè)用地6宗,其他用地14宗。全部采用“限地價、競自持、限房價”的出讓方式。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年北京地區(qū)成交72塊土地,同比下降29%,平均每月成交6塊。其中,11月份和1月份的成交額分別為432.86億元和403.07億元,成交地塊數(shù)分別為15塊和16塊,成交量遠超過其他月份。其余月份成交金額均小于200億元。值得注意的是,3月、4月、8月三個月土地成交額分別為8.95億元、33.2億元和38.07億元,成交地塊數(shù)分別為1塊、1塊、2塊。2018年,土地流拍現(xiàn)象明顯增多,流拍率達到10%,創(chuàng)2012年以來最高水平。

從地區(qū)分布看,在72塊成交的土地中,郊區(qū)占比遠高于市區(qū)。其中,昌平區(qū)合計成交16塊土地,位列第一;順義區(qū)和大興區(qū)各成交9塊,并列第二;朝陽區(qū)成交7塊,海淀區(qū)成交1塊。分季度看,2018年前三季度,北京地區(qū)共成交44宗地,成交量相比去年同期大幅下滑。進入四季度,推地速度明顯加快,創(chuàng)下了316億元的單日成交記錄。但由于前期土地放量少,全年整體低迷。

對此,諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示,2018年土地市場成交清淡。一方面,北京市場隨著調(diào)控的持續(xù)和加碼,需求得到抑制,不需要繼續(xù)加大土地供應(yīng)。另一方面,土地價格居高不下,在樓市降溫的情況下房企現(xiàn)金流壓力較大,補充貨值積極性不高。分時間段看,大型房企2018年上半年整體拿地節(jié)奏較慢;下半年隨著地價的穩(wěn)定和土儲貨值的不斷減少,紛紛加快拿地節(jié)奏。而地方政府為了完成全年土地任務(wù)加快了推地節(jié)奏,使得房企下半年尤其是年底拿地較多。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

陳雷表示,相比全國其他城市,北京土拍市場特點鮮明,土地市場全面進入調(diào)控時代。其中,“限競房”、“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的主要方式。供地方式逐步迎來革新,集體性建設(shè)用地用做共有產(chǎn)權(quán)住房地塊已入市交易。

針對2019年土地市場的預(yù)測,陳雷表示,2019年北京會加快銷售速度,同時加大租賃市場發(fā)展規(guī)模,可能加快土地出讓節(jié)奏。同時,預(yù)計進一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),合理引導(dǎo)居民住房預(yù)期,加快完善租購并舉住房體系,保障多層次用地需求。從長遠來看,城市副中心規(guī)劃的利好仍然在不斷釋放,一定程度上帶動通州房產(chǎn)市場發(fā)展。

此外,多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,2019年,限競房入市及去化依然值得關(guān)注。限競房和共有產(chǎn)權(quán)房的大量供應(yīng),對北京房價的穩(wěn)定起到關(guān)鍵的作用。“房住不炒”依然是2019年樓市主基調(diào)。

(關(guān)鍵字：北京 土地成交額)