“你看過(guò)《泰囧》嗎？”查切庫(kù)爾（ApichartChutrakul）是泰國(guó)一家房地產(chǎn)開發(fā)商的行政總裁，不諳中文的他隨口說(shuō)出這部火爆一時(shí)的中國(guó)電影——這是和中國(guó)客戶套近乎的一招。

“我們看到中國(guó)買家到海外置業(yè)的趨勢(shì)。”他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，“去年有270萬(wàn)中國(guó)游客前往泰國(guó)，今年肯定會(huì)更多。”他盼望其中一些中產(chǎn)階層人士會(huì)考慮在泰國(guó)投資度假公寓。

Chutrakul所在的公司號(hào)稱泰國(guó)最大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近日在中國(guó)香港一家酒店進(jìn)行了路演。自從香港特區(qū)政府去年以來(lái)多次出手抑制樓市升溫，這樣的海外房地產(chǎn)推介路演幾乎每個(gè)周末都會(huì)伴隨著咖啡和西點(diǎn)香味在香港五星級(jí)酒店上演。

香港土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)顯示，5月份香港住宅樓宇合約數(shù)量4276份，僅是去年同期的一半左右。香港樓市的波谷之間亦能窺見內(nèi)地買家的潮汐漲落。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年第一季度香港一手市場(chǎng)內(nèi)地個(gè)人買家比例已降至9%，為近四年新低。高額的稅負(fù)是“嚇跑”內(nèi)地買家的主要因素。

千萬(wàn)“學(xué)區(qū)房”飛走了

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，香港房地產(chǎn)交易宗數(shù)為39075宗，交易金額總額為2474.6億港元，比去年同期分別下跌35.6%和28%。但房?jī)r(jià)在低利率環(huán)境下依然堅(jiān)挺，香港各區(qū)樓價(jià)指數(shù)都全面升穿1997年的高峰價(jià)。

面對(duì)歷史高位樓價(jià)和沸騰的民怨，香港特區(qū)政府去年10月推出針對(duì)非香港永久居民的15%買家印花稅，今年2月再推出雙倍印花稅，令外地投資者購(gòu)買香港房地產(chǎn)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)最高可達(dá)物業(yè)價(jià)值的23.5%。

多家機(jī)構(gòu)表示，香港特區(qū)政府調(diào)控樓市的“辣招”已經(jīng)大幅影響樓市交易量，有香港地產(chǎn)教父之稱的中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青稱，特區(qū)政府干預(yù)房屋政策已對(duì)地產(chǎn)代理行業(yè)造成了很大傷害。

但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，住宅單價(jià)并未應(yīng)聲大跌。根據(jù)香港土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，5月份，4276份住宅樓宇合約總金額為240.26億港元，由此估算單筆合同金額接近562萬(wàn)港元。而一年前對(duì)應(yīng)則是8349份合約以及567萬(wàn)港元的單價(jià)。

這種“量降價(jià)穩(wěn)”的局面讓地產(chǎn)中介欲哭無(wú)淚。

此前一直專注于內(nèi)地客戶的姚姓中介告訴本報(bào)記者，由于生意慘淡且看淡后市，她已經(jīng)選擇從事保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)。她透露，一個(gè)上�？蛻舯敬蛩阍谖挥诰琵埣t磡的香港理工大學(xué)附近斥資1000萬(wàn)港元購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”，但考慮到要支付高達(dá)200萬(wàn)港元的稅費(fèi)，以及香港物業(yè)已經(jīng)處于歷史高位，這個(gè)客戶最終決定投資移民到英國(guó)并在英國(guó)置業(yè)。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年第三季度香港一手房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的42%來(lái)自內(nèi)地買家,占銷售額的51%；而在今年第一季度這一比例已急降至9%，占銷售額的15.2%，創(chuàng)下近四年新低。

曼谷買房？好主意

姚小姐原本要到手的傭金就如此飛走了。實(shí)際上，與香港當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易下降形成明顯對(duì)比的是，海外房地產(chǎn)交易熱情不減。

這也是海外地產(chǎn)商紛至沓來(lái)到香港進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目路演的原因——在內(nèi)地限購(gòu)以及香港重稅的背景下，來(lái)自內(nèi)地和香港的資金都在尋找新的投資標(biāo)的。

一名已在香港生活十幾年的外資投行中國(guó)區(qū)主席曾告訴本報(bào)記者，香港樓市起起落落，如今已經(jīng)到了“租比買更安全”的時(shí)期。

“全世界有那么多被低估的房產(chǎn)可以投資，為什么要選擇香港？”他說(shuō)。

瑞士信貸的明星分析師陶冬更在兩年前公開表示不再買港樓，并稱自己在去年9月出售了其在香港的物業(yè)。同時(shí)，他還在公開場(chǎng)合多次鼓勵(lì)中國(guó)投資者到海外投資。

當(dāng)然，中國(guó)買家投資海外房地產(chǎn)并不稀奇。搜房國(guó)際發(fā)布的《2012中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房趨勢(shì)報(bào)告》顯示，由于接受投資移民，美國(guó)、澳大利亞和加拿大一直長(zhǎng)居中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房意向國(guó)家前三名。

在深圳擔(dān)任投資移民顧問(wèn)的劉沙沙告訴本報(bào)記者，有不少計(jì)劃投資移民到香港的客戶，最后都選擇了北美。

孫莉（化名）在香港金融界打拼，已退休的父母則在深圳生活，他們剛在美國(guó)西北部買了一套房子。“香港房子太貴，漲價(jià)空間太小。”孫莉告訴本報(bào)記者，“美國(guó)買房主要是考慮資產(chǎn)分配，父母在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有好幾套房子，以后就可以一半時(shí)間在國(guó)內(nèi)一半（時(shí)間）在美國(guó)了。”

香港本地人May則告訴本報(bào)記者，她和她丈夫打算到泰國(guó)退休，對(duì)一個(gè)位于普吉島的房產(chǎn)項(xiàng)目很感興趣。Chutrakul所在的公司正是這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商，該公司稱，泰國(guó)對(duì)中國(guó)內(nèi)地買房者來(lái)說(shuō)仍是非主流之選，但內(nèi)地買家投資曼谷的數(shù)量已有明顯增長(zhǎng)，如今當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)10%的海外買家來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，三年前只有3%。

除了私人投資住宅外，商業(yè)地產(chǎn)成為新寵。根據(jù)全球房地產(chǎn)調(diào)研公司RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，過(guò)去一年共有40.9億美元離開香港，在世界各地購(gòu)買了29個(gè)商業(yè)物業(yè)，每宗交易涉及至少250萬(wàn)美元，投資總額同比增加了近九成。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升告訴本報(bào)記者，香港有很多傳統(tǒng)基金是由家族設(shè)立，并以有限公司形式成立，在資產(chǎn)配置上對(duì)購(gòu)買物業(yè)收租有很大需求。但在特區(qū)政府雙重稅收的威力下，這些買家也都紛紛選擇到海外購(gòu)買物業(yè)。

想要抄底歐債危機(jī)的中國(guó)投資者不少。上述調(diào)研公司數(shù)據(jù)顯示，今年至今已有22億歐元來(lái)自中國(guó)內(nèi)地買家的資金投資歐洲房地產(chǎn)，超過(guò)去年全年的20億歐元。而倫敦最受內(nèi)地買家歡迎，占過(guò)去五年來(lái)投資歐洲資金的八成。

這樣的發(fā)展勢(shì)頭也讓來(lái)自德國(guó)的弗魯赫特(RobertFruechtl)看到了商機(jī)，他曾經(jīng)是一名銀行家，如今在香港開設(shè)咨詢公司提供德國(guó)置業(yè)的咨詢服務(wù)。“投資德國(guó)的中國(guó)買家還是太少了。”他向本報(bào)表示。

(關(guān)鍵字：泰囧 泰國(guó) 房地產(chǎn)開發(fā)商)