深圳2日成功出讓一宗巨無霸地塊。

位于后海板塊的南山區(qū)粵海街道地塊，宗地總面積38566平方米，起始出讓總價(jià)126.52億元，起拍樓面價(jià)48106元/平方米。

央企之間，圍繞這宗地展開了激烈角逐。與招商蛇口經(jīng)過295輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地、中海聯(lián)合體以高達(dá)185.12億元的總價(jià)斬獲該地塊，成交樓面價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率46.32%。

這一成交價(jià)刷新了深圳涉宅地塊成交總價(jià)TOP1紀(jì)錄，同時(shí)成為深圳涉宅地塊成交樓面單價(jià)TOP2，僅次于寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊。

“從我們目前查到的信息來看，上述地塊是今年以來全國(guó)成交總價(jià)最高的住宅地塊。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。

不過，前述地塊并非歷史上總價(jià)最高的地塊。公開資料顯示，2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元的價(jià)格摘得廣州亞運(yùn)城地塊，摘得當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)地王桂冠。2020年2月，香港置地以310.5億元的價(jià)格競(jìng)得上海徐匯濱江地塊刷新紀(jì)錄，該地塊由此成為新的全國(guó)總價(jià)“地王”。

業(yè)內(nèi)人士介紹，上述地塊解除了此前土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策限制。

“取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成支撐。”中指院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅稱。

“對(duì)房企來說，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，面對(duì)126億元的起拍總價(jià)，若由單一企業(yè)獨(dú)立競(jìng)拍，后續(xù)開發(fā)壓力無疑會(huì)大幅增加。相比之下，多家實(shí)力房企聯(lián)合拿地開發(fā)，能在一定程度上減輕各自負(fù)擔(dān)。例如，上海近日出讓的楊思地塊以近80億的總價(jià)成交、溢價(jià)率超40%，也是由三家央企聯(lián)合競(jìng)得。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

其進(jìn)一步表示，目前南山區(qū)地塊周邊二手房的掛牌價(jià)已接近20萬元/平方米，若該地塊開發(fā)為類似于大戶型的大平層產(chǎn)品或復(fù)式房源，該項(xiàng)目單套房源總價(jià)很可能會(huì)超過5000萬元。從深圳市頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的成交情況來看，今年前11個(gè)月總價(jià)5000萬元以上頂級(jí)豪宅累計(jì)成交了48套，雖然較去年同期的20套有所增加，但與2022年同期的87套相比，仍顯不足。

“相比之下，上海今年總價(jià)在5000萬元以上的頂級(jí)豪宅成交了523套，幾乎相當(dāng)于2021年至2023年三年的成交總量。雖然深滬豪宅成交量有一定差距，但高端住宅市場(chǎng)成交熱度較高，在一定程度提振了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資信心。同時(shí)，深圳核心地段頂級(jí)豪宅產(chǎn)品的稀缺性，也可能導(dǎo)致部分需求發(fā)生轉(zhuǎn)移，這應(yīng)該是央企敢于斥巨資奪地的重要原因。”陸騎麟補(bǔ)充道。

從土地市場(chǎng)行情來看，與往年相比，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減。孫紅梅介紹，截至12月2日，深圳年內(nèi)共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國(guó)企摘得，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。

業(yè)內(nèi)人士表示，包括深圳在內(nèi)，年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底展開沖刺；對(duì)今年銷售業(yè)績(jī)排名靠前的央國(guó)企而言，這些企業(yè)基本完成了今年銷售任務(wù)，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源的需求較高。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年11月全國(guó)300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%；土地出讓金3199億元，同比增長(zhǎng)23.4%；年末核心城市加快推地帶動(dòng)出讓金上漲，北京、上海單月出讓金均超300億元。累計(jì)來看，今年1-11月300城住宅用地成交規(guī)模和土地出讓金累計(jì)同比下降約30%，降幅較前10個(gè)月有所收窄。

值得一提的是，一線城市近期成交、推出了多個(gè)總金額不低的地塊。

11月28日，越秀、中能建、華潤(rùn)置地聯(lián)合體在上海以78.97億元的價(jià)格競(jìng)得浦東楊思地塊。此外，11月底，上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局發(fā)布國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示，出讓三宗舊改政企合作地塊，出讓總價(jià)約194.43億元，該地塊意向用地者為上海永業(yè)集團(tuán)。

在北京，中海地產(chǎn)11月29日以153.32億元的價(jià)格拍下酒仙橋組團(tuán)地塊，該組團(tuán)地塊打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。另外，北京還在11月底發(fā)布了海淀區(qū)棚改項(xiàng)目地塊，起拍價(jià)150.3億元。

對(duì)于多個(gè)城市近期頻繁出讓巨無霸地塊，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一方面是完成年度土地出讓金使然，另一方面也是穩(wěn)樓市政策的延續(xù)。

“盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數(shù)據(jù)來看，已出現(xiàn)政策效應(yīng)減弱的現(xiàn)象。為保持12月份熱度，并實(shí)現(xiàn)四季度市場(chǎng)行情的逆轉(zhuǎn)，在止跌回穩(wěn)上邁進(jìn)一大步，需要地王來刺激市場(chǎng)的預(yù)期和信心。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

(關(guān)鍵字：華潤(rùn)中海)