“銷售規(guī)模的增長未來不是重點，利潤和品質(zhì)才是第一位的。”

3月27日，融創(chuàng)中國(01918.HK,簡稱“融創(chuàng)”)董事局主席孫宏斌對外闡釋融創(chuàng)發(fā)展的新邏輯。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)結(jié)束蒙眼狂奔的時代，當(dāng)這家頭部房企銷售規(guī)模再攀5562億新高，經(jīng)營質(zhì)效被擺上戰(zhàn)略第一位。

2019年，是融創(chuàng)“穩(wěn)中求變”的一年。秉持對土地市場的精準判斷和積淀多年的收并購能力，融創(chuàng)保持住增長態(tài)勢，土儲業(yè)績齊齊攀高。同時，堅持地產(chǎn)核心主業(yè)，融創(chuàng)也在2019年著力于綜合競爭力的持續(xù)提升，實現(xiàn)了更加均衡穩(wěn)健的發(fā)展。

賽道不斷拓寬時，融創(chuàng)持續(xù)加強財務(wù)管控，以現(xiàn)金流絕對安全為風(fēng)控底線。期末，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金余額1257.3億，可靈活應(yīng)對未來經(jīng)營需求。行業(yè)洗牌期，融創(chuàng)將持續(xù)謹慎投資、降低融資成本、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升集團綜合競爭力。

得益于多維度優(yōu)異表現(xiàn)，市場對融創(chuàng)表現(xiàn)出極大認可。去年，融創(chuàng)在二級市場累計漲幅超80%，穆迪、標(biāo)普、惠譽三大國際評級機構(gòu)持續(xù)上調(diào)公司評級，展望穩(wěn)定。融創(chuàng)同樣繼續(xù)回饋股東，擬派發(fā)末期股息1.232元/股，同比增加49%，派息總額超57億元。

盈利質(zhì)量擺在首位

頭部房企的戰(zhàn)略選擇極具信號意義。

2019年，房地產(chǎn)行業(yè)低溫前行，但融創(chuàng)合同銷售額仍達5562.1億元，同比增長約20.7%，穩(wěn)居行業(yè)第四名。當(dāng)外界試探這家房企的生長邊界時，孫宏斌卻稱利潤和品質(zhì)是第一位，銷售規(guī)模不再是未來的發(fā)展重點。

過去一年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入1693.2億，同比增長35.7%，地產(chǎn)仍是業(yè)績貢獻“主力軍”，物業(yè)銷售收入的占比維持在94%以上；2017~2019年，集團并表營業(yè)收入復(fù)合增長率高達60%，權(quán)益收入復(fù)合增長率達49%。

結(jié)算規(guī)模提升的同時，融創(chuàng)錄得毛利潤414.1億、溢利281.6億、本公司擁有人應(yīng)占溢利260.3億，分別同比增長33%、61%及57%。毛利率和凈利率均維持在理想水平，歸屬本公司股東的凈資產(chǎn)收益率達37.2%，同比提升4.3%。

盡管盈利指標(biāo)齊齊向好，但孫宏斌已意識到行業(yè)洗牌年的風(fēng)險。“房地產(chǎn)行業(yè)2020年、2021年的利潤壓力都比較大。”他認為，這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的是2018年、2019年賣的房子，當(dāng)時很多公司買下貴地，售價壓力比較大。

而融創(chuàng)的穩(wěn)健步調(diào)早已延續(xù)數(shù)年，如今將更加重視對安全、均衡的把握。

2019年，融創(chuàng)在財務(wù)把控上動作頗多。為保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高利潤水平，融創(chuàng)持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。同時，通過積極促進銷售，重視回款，在合同銷售增加的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入凈額272.5億。

截至報告期末，融創(chuàng)總資產(chǎn)9606.49億，同比增長34%；所有者權(quán)益1140.94億，較上年末的731.07億增長56%。調(diào)整后的資本負債率進一步下降，且資產(chǎn)負債比率已連續(xù)三年呈下降趨勢。

可喜的是，這一向好態(tài)勢有望延續(xù)。管理層表示，通過調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，提升銀行貸款和債券占比，融創(chuàng)未來的融資成本、營銷費用還有下降空間。“未來2~3年，我們的負債率往下走的方向不會改變。”

一系列組合拳下，期末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金余額達1257.3億。2020年上半年，集團預(yù)計可售貨值超3400億元，將為融創(chuàng)貢獻大量經(jīng)營現(xiàn)金流。

謹慎拿地抵御波動

疫情沖擊下，地產(chǎn)銷售遇阻，不乏企業(yè)下調(diào)全年業(yè)績預(yù)期。但近期以來，房企發(fā)債潮涌現(xiàn)，流動性稍有寬松，開發(fā)商再次沖至土地市場肉搏。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國百城居住用地價格報告》，1~2月份，全國100個城市居住用地價格為5863元/平方米，同比上漲20.4%，地價不跌反漲。

對土地市場此番熱流，孫宏斌依然表現(xiàn)出審慎態(tài)度。

“今年二三月份地價比較堅挺，溢價率比去年下半年有上升，熱點城市大家去搶，最后地就貴了。”他說，不確定地價是否會繼續(xù)上漲，融創(chuàng)拿地時依然會謹慎。

孫宏斌謹慎的底氣，在于融創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的土地儲備。2019年，融創(chuàng)拿下貨值約1.34萬億的高質(zhì)量土儲。期末，集團確權(quán)土地儲備貨值約3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市。

在融創(chuàng)的土地儲備中，超過60%是通過收并購獲取。多元化的拿地方式和強大的投資合作能力，對集團獲取優(yōu)質(zhì)項目儲備提供強大助益。

以去年收購環(huán)融資產(chǎn)包為例，融創(chuàng)以合理的價格，撬動貨值超過6200億元的優(yōu)質(zhì)土儲。該資產(chǎn)包貨值約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；其中確權(quán)土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米。

優(yōu)質(zhì)充足的土地儲備，將助力融創(chuàng)抵御疫情沖擊。同時，孫宏斌判斷，今年將是行業(yè)洗牌年，并購機會遠遠超過以往任何一年。對融創(chuàng)來說，機遇大過挑戰(zhàn)，集團將審慎把控，篩選符合自身要求的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

通過城市深耕，融創(chuàng)去年在43個城市的銷售金額排名進入當(dāng)?shù)厥袌銮笆��?020年，集團預(yù)計可售資源達8200億，其中超80%位于一二線城市，高質(zhì)量的可售資源將對融創(chuàng)業(yè)績達成提供有力支撐。

提升綜合競爭力

截至目前，中國境內(nèi)的疫情已得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面展開。但全球市場劇烈震蕩，再為經(jīng)濟發(fā)展蒙上不確定性因素。不過融創(chuàng)管理層認為，當(dāng)下“房住不炒”基調(diào)未變，房價不會大漲大跌。危機便是危中有機，綜合競爭力強、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)依然有優(yōu)勢。

過去一年，融創(chuàng)通過環(huán)融資產(chǎn)包的收購高起點布局會議會展行業(yè)，成為中國最大的會議會展項目運營管理商；同時攜手清華大學(xué)在青島展開深度合作，進一步提升和豐富融創(chuàng)在醫(yī)療康養(yǎng)行業(yè)的布局。

長線投資邏輯下，上述幾大業(yè)務(wù)板塊正逐步成為融創(chuàng)新的利潤增長點。據(jù)第三方權(quán)威咨詢機構(gòu)賽惟咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)，繼2018年之后，2019年融創(chuàng)服務(wù)的客戶滿意度再度達到90分，遠高于行業(yè)前十85分的平均水平，成為行業(yè)標(biāo)桿。融創(chuàng)文旅持續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營策略，年收入大幅提升41%至28.5億元。

值得注意的是，為進一步提升經(jīng)營質(zhì)效，融創(chuàng)將于2020年優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，嚴控持有物業(yè)投資量。

經(jīng)過連續(xù)幾年跨越式發(fā)展，融創(chuàng)已在行業(yè)規(guī)模、內(nèi)部管理、市場口碑等多個維度站穩(wěn)行業(yè)五強的龍頭地位。地產(chǎn)下半場，融創(chuàng)將借助積淀多年的產(chǎn)品質(zhì)量和運營能力，以地產(chǎn)主業(yè)為核心，并著眼于長期價值，培育更多高質(zhì)績優(yōu)的增長點。

(關(guān)鍵字：地產(chǎn)行業(yè)洗牌年 孫宏斌對融創(chuàng)定下三點規(guī)劃)