前三季業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較好
　　房地產(chǎn)板塊2019年前三季度的營(yíng)收和凈利潤(rùn)主要結(jié)轉(zhuǎn)于2017年上半年的銷售，部分結(jié)轉(zhuǎn)于2016年下半年的銷售，這期間行業(yè)量?jī)r(jià)齊升，所銷售的項(xiàng)目毛利率較高，因此房地產(chǎn)板塊2019年前三季業(yè)績(jī)整體較好：板塊2019年前三季度營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)22.0%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)11.7%，56%的房企歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。
　　市場(chǎng)關(guān)注的2019年三季報(bào)財(cái)務(wù)指標(biāo)
　　板塊盈利能力略有下降，個(gè)股出現(xiàn)分化：①2019前三季度，板塊毛利率為31.6%，較上半年末下降1.0個(gè)百分點(diǎn)；板塊凈利率為11.9 %，較上半年末下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；②在板塊131家上市公司中，58%的房企毛利率同比提升， 44%的房企凈利率同比提升，42%的房企ROE同比提升，45%的房企ROIC同比提升；
　　負(fù)債水平保持穩(wěn)定：截至2019年三季度末，板塊凈負(fù)債率為99.7%，較2019年中期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率59.5%，較22019年中期下降1個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定；貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債)為1.1，板塊短期償債能力維持穩(wěn)定的水平；
　　少數(shù)股東權(quán)益占比提升：板塊2019年前三季度“少數(shù)股東權(quán)益比”為27%，較去年同期提升2.9個(gè)百分點(diǎn)；在板塊131家上市公司中，約63%的房企“少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比值”小于“少數(shù)股東權(quán)益占比”；
　　三季度去化速度明顯加快：板塊2019年三季度的回款存貨比為21%，較2019年二季度10%高出7.1個(gè)百分點(diǎn)，表明從預(yù)售回款層面，房地產(chǎn)板塊三季度去化速度明顯加快。
　　優(yōu)勢(shì)房企業(yè)績(jī)鎖定性較佳
　　板塊全年?duì)I收及利潤(rùn)主要結(jié)轉(zhuǎn)于2017年銷售，這一期間行業(yè)量?jī)r(jià)齊升，所銷售的項(xiàng)目毛利率較高，因此板塊特別是以龍頭房企為代表的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股，全年業(yè)績(jī)大概率能有顯著增長(zhǎng)。根據(jù)已披露的主流賣方研究機(jī)構(gòu)對(duì)52只地產(chǎn)股業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，整體法算出2019年三季度末預(yù)收款達(dá)29351億元，在滿足2019年wind一致預(yù)期營(yíng)收后，剩余的預(yù)收賬款仍能鎖定2020年wind一致預(yù)期營(yíng)收的67%。
　　優(yōu)勢(shì)房企銷售表現(xiàn)優(yōu)異
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)及部分已披露銷售公司的公告，2019年1-10月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企銷售額增速分別為8.1%、10.3%、11.4%、16.3%、15.6%。一些第二梯隊(duì)龍頭房企受益于布局城市樓市回暖，表現(xiàn)優(yōu)異，其中世茂房地產(chǎn)、陽光城、招商蛇口、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)分別取得45%、36%、35%、32%、32%的增長(zhǎng)。
　　優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股長(zhǎng)期仍具配置價(jià)值
　　2019年以來，投資、銷售、新開工、施工等行業(yè)指標(biāo)均展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，我們認(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)放松的大背景下，2020年的行業(yè)基本面的格局很可能與2019年較接近，展現(xiàn)出一定的韌性。截至11月7日，板塊動(dòng)態(tài)PE為7.2倍，比2018年10月18日的底部估值水平(6.9倍動(dòng)態(tài)PE)高4%，處在近五年第二低位。在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，我們認(rèn)為“低估值+雙增長(zhǎng)(已披露的合同銷售額及歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)值雙雙顯著增長(zhǎng))”的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股長(zhǎng)期仍具備配置價(jià)值。
　　風(fēng)險(xiǎn)
　　市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和研究框架的風(fēng)險(xiǎn)。
 

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn)行業(yè)：增長(zhǎng)是主基調(diào) 業(yè)績(jī)鎖定性較佳)