金九銀十，正是房地產(chǎn)市場火爆的時候。而從全國市場來看，與前兩年相比，近期的市場明顯有些涼。而各大上市房企的半年報也于前一陣子全部披露完畢，從房地產(chǎn)上市企業(yè)的半年報來看，業(yè)績飄紅的仍占據(jù)主流，尤其是龍頭房企盈利能力繼續(xù)上行。但行業(yè)整體增速卻在放緩，分化進一步加劇。頭部企業(yè)收攏了更多市場份額，非頭部企業(yè)壓力倍增。招商蛇口、綠城中國等龍頭房企，上半年業(yè)績增長出現(xiàn)“掉隊”。

　　“萬碧恒華”凈利潤超百億

　　有3家卻每天虧損過千萬

　　此消彼長之間，國內(nèi)最具代表性的地產(chǎn)商不再只是“招保萬金”。按申萬行業(yè)分類，A股披露半年報的126家內(nèi)地開發(fā)商中，凈利潤最高的四家是萬科A、保利地產(chǎn)、綠地控股和華夏幸福，上半年歸母凈利潤均超過80億元，最多的萬科A達118.42億元。在港股上市的內(nèi)地房企中，中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）凈利潤最高達到219.4億人民幣，緊隨其后的碧桂園、中國恒大和華潤置地分別達156.35億元、149.15億元和127.26億元。

　　綜合A、H股上市房企業(yè)績表現(xiàn)，今年上半年賺錢能力最強的五家地產(chǎn)商是：中海、碧桂園、恒大、華潤置地及萬科A。排在第六位的融創(chuàng)中國，凈利潤也高達102.86億元。這六家企業(yè)半年度凈利潤均超過百億元人民幣，組成了內(nèi)地房企盈利第一方陣。

　　在外界眼中，房地產(chǎn)是個賺錢行業(yè)，實際上個體差距巨大。今年上半年有26家上市房企出現(xiàn)虧損。其中，*ST華業(yè)虧損27.35億元，為各房企之最；豐盛控股、恒盛地產(chǎn)均在香港上市，這兩家房企分別屬于江蘇富豪季昌群和張志熔旗下，上半年分別虧損26.36億元和13.64億元。此外，云南城投、嘉凱城、天津松江等房企虧損規(guī)模也超過億元。

　　這3家虧損超20億元的房企，受到涉案損失或者債務(wù)問題困擾。

　　上半年虧損13億的恒盛地產(chǎn)，十年前曾與萬科等龍頭房企規(guī)模相當(dāng)，如今早已不可同日而語。2015年以后，張志熔與他的恒盛地產(chǎn)因資金鏈緊張多次被外界關(guān)注，今年上半年，其資本負債比已上升至425%。上半年虧損26億的豐盛控股，去年底開始就受到豐盛集團債務(wù)危機影響，半年報將虧損原因歸于集團金融工具公允值大幅減少。上半年虧損27億的*ST華業(yè)，因應(yīng)收款逾期遭遇合同詐騙，此前由于股價連續(xù)低于1元面值，還一度拉響退市警報。

　　今年上半年一共有181天，照此計算，這3家最不賺錢的房企每天虧損額超過千萬元，而中海、萬科、恒大、華潤、碧桂園等龍頭開發(fā)商則日賺超過5000萬元。

　　行業(yè)利潤率增速不及去年

　　中小房企業(yè)績受到擠壓

　　經(jīng)過2015年的市場低谷，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐年走高，并在去年達到階段頂峰。不過，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，受銷售增速放緩影響，上市房企今年上半年結(jié)算收入和利潤規(guī)模保持增長的同時，增速卻比去年同期出現(xiàn)放緩。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上市房企上半年實現(xiàn)總體營收23068億元，同比增長17.2%，規(guī)模增速同比放緩近18個百分點；總體毛利潤7017億元，凈利潤3232億元，分別同比增長15.8%和12.7%。相較于去年同期利潤規(guī)模近47%的增長，整體利潤增速大幅降低近30個百分點。

　　克而瑞研究員朱一鳴認為，受益于前期低成本拿地及并購紅利，短期房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率尚維持在歷史較高水平，但在調(diào)控常態(tài)化和行業(yè)利潤空間持續(xù)受壓的周期下，企業(yè)盈利預(yù)期的實現(xiàn)將面臨較大壓力。尤其是中小房企，銷售及運營管控成本明顯提升。

　　幾年前，有人說，這是一個“拼地”的時代�，F(xiàn)在的土地儲備排名，就是今后房地產(chǎn)排名。這一說法正得到檢驗：龍頭房企依靠規(guī)模優(yōu)勢保持增長。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，上半年百強房企中超過8成凈利潤同比增長，融創(chuàng)凈利潤同比增長61.7%；保利、華潤增幅分別達53.3%和43.8%；碧桂園、金科股份、蘇寧環(huán)球、陽光城等同比增速均超過40%。

　　在行業(yè)增速放緩的背景下，A股上市的126家房企中，上半年有49家凈利潤下滑。云南城投凈利潤同比下降325.42%，主要因結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，費用化利息增加所致。今年上半年，云南城投新開工面積、竣工面積同比減少17%和73%。深振業(yè)A凈利潤同比下降51.1%，主要受項目結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，分地區(qū)看，深振業(yè)A在廣西、陜西和湖南等區(qū)域營收均出現(xiàn)下滑。

　　在半年報中，不少房企都提到了項目結(jié)轉(zhuǎn)對業(yè)績影響。陜西上市房企天地源，今年上半年凈利潤同比減少24.05%，主要是因上半年計劃開工項目較多，能夠開盤銷售和竣工交付的項目主要集中在下半年。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)銷售收入17.59億元，同比減少了44.18%。

　　資深房地產(chǎn)業(yè)人士周文豪指出，導(dǎo)致房企利潤增速下滑大致原因有兩個方面：一是收入減少；二是成本增加。中小開發(fā)商因為前期土地儲備不足，現(xiàn)階段能夠推出的項目青黃不接，“同時他們又不得不以更高成本去獲取新的地塊，對財報利潤就產(chǎn)生了更多侵蝕。”

　　龍頭房企也受項目進度影響

　　“彈藥”儲備決定未來

　　華商報記者注意到，在克而瑞公布的半年度房企銷售排行榜上，今年上半年銷售額突破千億的房企達到12家，頭部三強“碧萬恒”格局未變，其余則包括：保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、綠地控股、新城控股、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口和世茂房地產(chǎn)。

　　恒大和招商蛇口兩家凈利潤出現(xiàn)下滑。據(jù)中國恒大半年報披露，上半年恒大營收2269.8億元，同比減少24.43%；毛利為772.6億元，同比下降29%；股東應(yīng)占利潤為149.2億元，同比下降51.57%。財報提到，收入下降、毛利減少主要是由于報告期內(nèi)安排的交樓面積較2018年同期減少25.8%，且每平米物價平均銷售價格與2018年同期基本持平。

　　半年業(yè)績雖不及去年，不過，恒大優(yōu)勢在于存貨充足。此前，恒大總裁夏海均表示，公司下半年可售貨值約8000億元，按保守的40%去化率計算，完成全年6000億元銷售目標(biāo)有信心。此外，半年報還顯示，恒大擁有3.19億㎡土地儲備，平均樓面地價1639元/㎡，還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面7012萬㎡，相當(dāng)于可售貨值達5萬億左右。

　　曾享有“招保萬金”盛名的招商地產(chǎn)，在2014年一度掉隊。直到2015年，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，以招商蛇口重組上市之后，一改頹勢加速擴張，并喊出“力爭五年內(nèi)成為世界500強企業(yè)”的目標(biāo)。今年上半年，其發(fā)力勢頭卻出現(xiàn)下降。

　　半年報顯示，招商蛇口實現(xiàn)營收166.87億元，同比減少20.49%；歸母凈利潤48.98億元，同比減少31.17%；毛利率為37.9%，較2018年同期減少4.9個百分點。對于業(yè)績下滑的原因，招商蛇口也歸結(jié)為上半年結(jié)轉(zhuǎn)面積較小，房地產(chǎn)項目竣工及結(jié)轉(zhuǎn)時間主要集中在下半年，并認為這樣的業(yè)績符合公司經(jīng)營計劃。除了業(yè)績表現(xiàn)不佳，招商蛇口在土地市場也有些“力不從心”。今年上半年，公司通過招拍掛新增項目29個，擴充項目資源計容建筑面積383.31萬平方米，同比減少48.98%。另據(jù)公布的2019年1-6月全國房企拿地金額排行榜顯示，招商蛇口上半年拿地金額147億元，排在各房企的第34位。

　　獨立地產(chǎn)評論人士朱文表示，龍頭房企信用風(fēng)險低，可利用社會資源豐富，項目普遍采取高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，經(jīng)營優(yōu)勢明顯。然而，這并不能完全滿足房企持續(xù)高增長需求。在土地市場受到嚴控，海外融資成本升高后，資金壓力疊加存貨周轉(zhuǎn)率也會影響企業(yè)業(yè)績，“在這個低容錯時代，資金和土地等‘彈藥’是否充足決定企業(yè)未來業(yè)績和調(diào)整空間。”

　　受限價抑制、更高成本拿地

　　綠城業(yè)績增長目標(biāo)承壓

　　年初不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2019年或是房地產(chǎn)銷售的“小年”。目前來看，開發(fā)商已普遍感到“小年”帶來的挑戰(zhàn)。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，上半年上市房企營收50強中，富力地產(chǎn)、招商蛇口、中國金茂和綠城中國等增速降幅較大，綠城更是在這50家房企中同比增速墊底。

　　從杭州起家的綠城中國，2016年曾擠進中國房企銷售榜前十，隨后增長放緩。今年上半年，綠城營收186.58億元，同比下降44.4%；凈利潤為20.58億元，同比下降11.9%。今年前6個月，綠城銷售額743億元，同比減少1.45%，完成全年2000億元銷售目標(biāo)的37.15%。

　　綠城中國表示，今年上半年交付物業(yè)銷售收入減少主要是因上下半年結(jié)轉(zhuǎn)面積分布不均所致，物業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)面積同比下降了43.8%。此外，綠城所堅守的品牌溢價優(yōu)勢也正在面臨內(nèi)部與外部的雙重挑戰(zhàn)。在中期業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國董事會主席張亞東談到：“由于受到限價政策等限制，綠城的溢價能力體現(xiàn)不出來，這也是目前面臨的一個巨大壓力。”

　　高溢價曾在危難時刻救綠城于水火，也是支撐其利潤的策略之一。不過，在樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變后，消費者對于房地產(chǎn)定價正逐漸敏感。以西安房地產(chǎn)市場為例，今年住宅銷售已出現(xiàn)了明顯分化，銷售較快的多是相對低價樓盤，定價偏高項目則有不少轉(zhuǎn)入平銷。

　　資料顯示，目前綠城中國在西安投資和代建項目有十余個，此前對外銷售的樓盤包括綠城全運村、綠城新興玉園、綠城留香園和綠城高新城園等。據(jù)一位資深房地產(chǎn)人士介紹，從銷售進度看，這幾個項目都不算特別突出，主要是因為在各自片區(qū)內(nèi)售價相對較高。

　　位于浐灞的綠城全運村，本月中旬剛完成一次房源登記，推出230套可售房源，意向登記256個家庭，但最終通過核驗的家庭數(shù)為147個。據(jù)貝殼網(wǎng)一位置業(yè)顧問介紹，全運村項目在浐灞比較火，但劣勢也比較明顯，價格不低并且周邊配套有待完善。洋房均價在15500元/㎡，戶型和總價比較挑客戶，還沒有賣完。此外，灃東能源金貿(mào)區(qū)的綠城留香園，對外銷售的三室、四室戶型參考均價在21000元/㎡左右，與周邊招商雍景灣、電建·洺悅府相比，留香園定價相對較高。據(jù)銷售人員介紹，項目8月17日開盤后目前處在平銷階段。

　　按照綠城規(guī)劃，2021年其銷售目標(biāo)要爭取達到3000億元，要想銷售高歌猛進，必須有足以支撐規(guī)模的土地儲備。今年上半年，綠城新增地塊19個，總建面322萬㎡。截至6月30日，共有土地儲備項目125個，總建面約3412萬㎡。不過，今年綠城的拿地成本明顯高于去年。截至今年6月底，綠城樓面地價平均成本約6259元/㎡，去年同期約5239元/㎡。

　　朱文表示，綠城等龍頭房企加大力度拿地可以理解，但高溢價拿地反過來又會帶來較高財務(wù)成本。高成本搶地和以限價去銷售，這已成為綠城等龍頭企業(yè)最大的增長壓力。

　　依靠促銷換取現(xiàn)金流或成房企共同選項之一

　　銷售收入承壓而融資渠道收緊，導(dǎo)致企業(yè)負債成本一路走高。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，今年上半年，已有30家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過了80%的警戒線，中梁控股、中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)、華夏幸福、新城控股等10家房企則超過了85%的“紅線”。

　　開源證券總部投研管理崗薛凱強認為，資產(chǎn)負債率需要根據(jù)各行業(yè)特性區(qū)別對待。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相對負債率較高，這是因企業(yè)前期投資非常大，正常負債一般都在60%-70%左右。但如果超過80%，則意味著負債比例也已過高，可能會影響企業(yè)短期資金運用�？紤]到企業(yè)固定資產(chǎn)減值和變現(xiàn)等問題，過高負債率也會影響房企未來繼續(xù)拿地擴張的動作。

　　不過，周文豪表示，房企不必擔(dān)心資產(chǎn)負債率問題。因為決定房企穩(wěn)健發(fā)展的因素是土地儲備及土地儲備能力，正所謂“手上有地，心中不慌”，有資金實力拿地，就是有資產(chǎn)，有資產(chǎn)就能融資，進而具備改善資產(chǎn)負債報表的條件。

　　眼下，已進入“金九銀十”這一房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季。不過，從市場反饋來看，今年的“金九銀十”有所轉(zhuǎn)冷。以西安市場為例，自6月下旬限購升級以后，每個月流搖樓盤都在增多，數(shù)量上超過搖號樓盤，市場逐漸回歸平穩(wěn)，調(diào)控和預(yù)期的確阻擋了一部分人的買房步伐。

　　薛凱強認為，從全國到西安樓市發(fā)展都在緊隨政策方向，土地調(diào)控影響下，不少房企的拿地動作在放緩；銷售市場中住宅成交增速在減弱，房價漲幅也受到嚴格限制。

　　“在行業(yè)增速放緩的環(huán)境下，房企需要更加關(guān)注經(jīng)營平衡和消除風(fēng)險。”朱文認為，如果不能通過擴張來保持增長，那么加大促銷力度以獲取更多現(xiàn)金流，或許是眼下房地產(chǎn)企業(yè)的共同選項之一。

(關(guān)鍵字：上半年房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩)