北京等城市住宅成交從7月份開始就逐月下降，“金九銀十”這個傳統(tǒng)銷售旺季也成交低迷。在此背景下，兩項購房信貸政策再度調(diào)整。

9月30日，央行與銀監(jiān)會發(fā)布政策，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后，住建部、財政部與央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，推行公積金異地購房工作。

“從今年的市場情況來看，雖然部分城市成交出現(xiàn)回暖，但全國范圍內(nèi)市場目前仍在調(diào)整周期內(nèi)，且隨著3·30政策效果的釋放，目前市場仍有一些不穩(wěn)定因素，此時出臺這兩項政策旨在釋放信貸寬松信號。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者表示，政策集中出臺也透露出中央在四季度維穩(wěn)的意圖。

一年四次調(diào)信貸

“國慶節(jié)之前歷來是樓市政策出臺的重要窗口，如去年調(diào)整二套房信貸的9·30政策，同樣也是在這一時點推出來的，這對四季度樓市的走勢是一個信號。”北京市房協(xié)秘書長陳志表示。

按照央行與銀監(jiān)會發(fā)布的政策，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，并提出各省級市場利率定價自律機制將結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例。

“此次中央出臺的信貸新政仍是按照分類調(diào)控的思路，將限購城市排除在利好政策之外，而對二三線城市樓市的剛需購房者將起到直接刺激作用。”上述國研中心負(fù)責(zé)人表示，這意味著中央對一線城市市場仍然判斷為較熱，但二三線城市卻仍然面臨去庫存壓力。

而政策的作用點顯然不止于此。

“本次新政雖直接針對首套房，但考慮此前已規(guī)定還清首套房房貸者再購買二套房按照首套房政策執(zhí)行。因此從實際政策效果看，本次新政策不僅有利增加首套房購買能力，對于已經(jīng)還清首套房房貸，有二套房購買意愿甚至投資需求的購房人也存在直接刺激。”經(jīng)濟學(xué)者陳劍波表示。

同樣，此次住建部等多部委出臺的公積金貸款新政也將政策著力點放在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，這些地區(qū)房價總價相對偏低，實現(xiàn)公積金異地貸款有利于留住人才；另一方面，對于一些戶籍在三四線城市，而工作在一二線城市的人，也有機會改善戶籍所在地的居住條件。

實際上，據(jù)記者統(tǒng)計，從去年9·30政策開始，一年內(nèi)中央層面已累計連續(xù)4次分別對首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進行了不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

“在第四季度伊始出臺這兩項政策，主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定經(jīng)濟增長。”上述國研中心負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力仍較大，需要房地產(chǎn)維持穩(wěn)定，支持投資力量回升，從而為穩(wěn)定經(jīng)濟起到支持作用，因此在當(dāng)前時間節(jié)點繼續(xù)推出利好政策。

不過多位業(yè)內(nèi)人士也表示，這兩項政策此時出臺的信號意義仍然大于實際意義。

“根據(jù)銀行貸款的放款慣例，每年四季度大部分銀行受貸款額度影響，會減少或放緩批貸，本次央行政策在各地的具體執(zhí)行情況仍需觀察。同樣，對于一些高房價地區(qū)而言，由于公積金貸款額度較低，異地使用也將是杯水車薪，因此對購買總價較高的住宅來說支持力度有限。”陳劍波分析。

“小幅提價成常態(tài)”

事實上，政策出臺并非無的放矢。全國部分城市的住宅成交從7月份開始就逐月下降，即使是樓市的傳統(tǒng)旺季金九銀十，也已成色不再。

以北京為例，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，9月份成交量環(huán)比8月份下滑了30%，比7月份下滑了42%，而這一成交量走低的趨勢在“十一”假期期間依然延續(xù)。

北京的市場情況并非特例，今年“十一”期間，廣州（樓盤）全市一手住宅網(wǎng)簽540套，比去年同期上漲33.3%，但環(huán)比9月1日-6日卻大幅下降了113%。同樣，深圳（樓盤）樓市在“十一”期間僅簽約227套，與節(jié)前一周的865套成交相比，大幅下降73.3%。

除此之外，根據(jù)深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日，深圳當(dāng)月一手住宅成交3849套，環(huán)比下降32%，成交面積為38.9萬平方米，環(huán)比下降33%，連續(xù)三個月下跌；二手住宅成交9881套，環(huán)比下降11.82%，也連續(xù)兩個月下跌，跌幅約為39%。

不過，據(jù)記者了解，與往年金九銀十開發(fā)商加速推盤、加大優(yōu)惠促銷力度不同，今年開發(fā)商在9、10月期間并未出現(xiàn)明顯增加推盤量的情況，優(yōu)惠促銷活動也與以往相差無幾。

以北京為例，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月預(yù)計入市的項目有36個，與上月基本持平，且36個項目當(dāng)中別墅項目占據(jù)6席，而預(yù)期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個。而據(jù)深圳媒體提供的數(shù)據(jù)，今年“十一”期間，深圳僅有兩個項目開盤。

“我們項目這一期開盤一共就推出兩個樓座，房源不到100套，每平米價格比上一期提高了300元，市場的接受度還可以，所以也沒有必要大幅優(yōu)惠，現(xiàn)在新推房源已經(jīng)基本售完。”北京房山區(qū)一加推項目的營銷經(jīng)理告訴記者。

“目前房企并未出現(xiàn)大幅調(diào)價的現(xiàn)象，但今年下半年開始，頻繁地小幅提價已經(jīng)成為樓盤銷售的常態(tài)，除了一些本身存在硬傷的項目去化困難，多數(shù)項目銷售完成較好。同時，力度較大的優(yōu)惠促銷活動目前已很少出現(xiàn)。”北京一房企營銷總監(jiān)表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京、深圳等一線城市及部分二線城市熱點樓市在今年上半年經(jīng)歷了一輪去化高峰，目前的去化壓力并不大。同時，由于今年大多數(shù)品牌房企的業(yè)績完成情況較好，四季度銷售任務(wù)較為輕松，因此并未急于銷售。

根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率為64.54%，恒大、華潤等房企銷售目標(biāo)完成率已超過80%，四季度相對輕松。

“市場低迷，房企庫存壓力大，因此低價推盤；市場回暖，房企則放緩?fù)票P節(jié)奏，并相應(yīng)提高利潤空間。”旭輝地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理孔鵬表示，這種推盤策略是市場競爭中房企正常的思維邏輯，預(yù)計四季度一線城市及部分熱點二線城市的房價將會見頂。

(關(guān)鍵字：住宅 成交)