通州“加強版”限購或許只是通州樓市管控的一個開始。

8月14日推出的通州加強版限購政策“打擊”的目標只是商品住宅，商住房看似幸免于難。但實際上，北京市住建委對商住房的管控早已開始。“早在7月份，我們就針對價格的問題與北京市住建委協(xié)商過多次，本來預(yù)計7月中旬開盤，但至今住建委也沒有發(fā)放預(yù)售許可證。”通州一遲遲未開盤的純新項目銷售總監(jiān)周禮（化名）對記者表示。

除了放緩發(fā)放預(yù)售證，土地供應(yīng)層面的控制也是北京對通州進行“控漲”的后手，據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，關(guān)于通州限制土地供應(yīng)的相關(guān)文件將在近日公布。

預(yù)售證管控

“從我們近期與住建委溝通的消息來看，預(yù)計到8月底也難發(fā)證，現(xiàn)在正是管控最嚴的時候。”周禮無奈地說。

周禮告訴記者，這一項目早在7月初就已完成了蓄客，約定的開盤時間已經(jīng)延期兩次，但由于預(yù)售證始終不能下發(fā)，因此現(xiàn)在仍在等消息。

而據(jù)記者在北京市住建委網(wǎng)站上查詢到的消息顯示，從今年6月份通州“副中心”概念傳出后，通州區(qū)域只有通州富力運河十號項目獲得了預(yù)售許可證，其余多個包括綠地、保利等大型房企的商住項目都未拿到預(yù)售證。

另外，根據(jù)搜房網(wǎng)8月開盤項目數(shù)據(jù)顯示，截至目前，通州新入市樓盤寥寥無幾，僅有的幾個新樓盤以別墅為主，純剛需樓盤項目幾乎為零。

“放緩商住房的預(yù)售證只是北京市住建委的一項臨時政策，預(yù)計后期對商住房還會有購買門檻方面的限制。”北京一位品牌房企負責人告訴記者。

在通州“加強版”限購政策出臺后，市場就傳出消息稱，“9月1日起通州限購政策恐再次升級：對50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品實行全新的限購政策！”

業(yè)內(nèi)人士分析，對商住房的全面限購可能性較小，但對于公寓或LOFT等產(chǎn)品的購買人群或?qū)⒃O(shè)定較高的購房門檻。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，通州區(qū)共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交962套，其中商住類產(chǎn)品占比高達近50%。

“由于通州區(qū)近年來宅地供應(yīng)稀缺，使得區(qū)域內(nèi)商住項目近乎占據(jù)主導(dǎo)。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，限購之后，通州區(qū)商住類產(chǎn)品表現(xiàn)將更加活躍，商住成交所占市場比重將進一步上升。

“近幾年通州價格上漲最明顯的是商住公寓市場，2015年成交均價達22902元/平米，而庫存則維持在8000套左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從未來供應(yīng)量看，商住房的潛在供應(yīng)量相對較大，如果按計劃供應(yīng)，通州樓市還會迎來放量成交。

“據(jù)初步估算，近期受到預(yù)售證管控影響的項目至少有6-10個。”北京一房地產(chǎn)代理機構(gòu)負責人告訴記者，“僅從我們代理的幾個處在前期銷售階段的項目看，就有2個項目受到了影響。這些項目不是無房可賣，而是想賣的不能賣，想買的也買不到。”

實際上，通州限購啟動后，8月15日，以富力運河十號、朝北8080為代表的商住項目都迎來了銷售高峰。據(jù)悉，富力運河十號的售價已經(jīng)從今年3月份的2.8萬元/平米上漲到目前的4.2萬元/平米起。

控制供地？

除了在住宅銷售方面做文章，在土地供應(yīng)層面，北京市預(yù)計也將對通州的土地供應(yīng)出手“干預(yù)”。

“現(xiàn)在北京市正在研究對土地供應(yīng)的協(xié)調(diào)控制，按照北京市的規(guī)劃，北京四環(huán)以內(nèi)將不再增加住宅土地供應(yīng)，同時，通州區(qū)域也將納入到土地管制的范圍內(nèi)，預(yù)計在較長的時間內(nèi)，通州也將難有住宅土地供應(yīng)。”一位接近北京市政府的知情人士對記者表示。

實際上，最近幾年通州區(qū)域土地供應(yīng)一直較為稀缺，這也加劇了供求關(guān)系。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近3年通州供應(yīng)的住宅土地只有8宗，供應(yīng)集中在臺湖等新區(qū)，而且其中大部分還是自住房等屬性。

根據(jù)北京市2015年度國有建設(shè)用地《供應(yīng)計劃部分指標分解》，通州是繼朝陽區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)之后的第四大供應(yīng)區(qū)，計劃供應(yīng)住宅用地83公頃。但截至目前，北京已成交地塊和正在掛牌的地塊主要集中在大興區(qū)和朝陽區(qū)，通州只掛牌出售了一塊臺湖的地塊。按照供地計劃，通州下半年還應(yīng)有大約68公頃入市。

“全年供地計劃并不等于實際供地計劃，下半年市土儲中心仍會根據(jù)市場情況推出土地。”北京市土地儲備管理中心一位負責人對記者表示。

而從整個北京市的土地供應(yīng)來看，北京市已經(jīng)整體縮減了土地供應(yīng)量。自今年3月以后，北京土地市場進入半休眠期。其中3月僅推出1宗住宅用地，4月2宗，5月無住宅用地推出。住宅用地進一步稀缺。據(jù)北京市國土資源局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京土地出讓金大幅降至約656億元，創(chuàng)3年來最低紀錄。

“從城市戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向以及京津冀協(xié)同發(fā)展、疏解非首都功能要求看，上半年供地瘦身減量也是適度的，供地節(jié)奏也比較合理。”上述接近北京市政府的知情人士表示，京津冀一體化過程中需要考量如何引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商將目標轉(zhuǎn)向天津、河北，減少北京供地壓力。

“不過，從長期來看，通州仍然是我們比較看重的區(qū)域，如果有土地供應(yīng)，我們也會全力以赴。”榮盛發(fā)展負責人在其阿爾卡迪亞品牌發(fā)布會上告訴記者，近年來榮盛在北京周邊的廊坊、香河等地頻頻拿地，準備適時進京發(fā)展。

根據(jù)北京全年土地市場的入市計劃，下半年北京土地供應(yīng)市場將加推地塊。朝陽、房山將會是供地的主力區(qū)域。

業(yè)內(nèi)一位分析人士表示，上半年經(jīng)營性用地供應(yīng)量明顯減少，是符合“瘦身減量”的年度供應(yīng)計劃編制原則。“根據(jù)今年4月本市下發(fā)的全年供地計劃，今年本市國有建設(shè)用地供應(yīng)總體思路為減量發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、保障民生和集約節(jié)約。”