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為防范房?jī)r(jià)暴漲所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，深圳多家銀行選擇收緊貸款。
《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，對(duì)于首套房貸首付比例，目前國(guó)有五大行均已從三成上調(diào)至四成，創(chuàng)下歷史新高。在首套房貸利率上，五大行上浮比例存在較大差別，其中，中行利率上浮10%，農(nóng)行、建行、工行上浮5%，交行上浮3%。
此外，深圳另有5家商業(yè)銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，并有銀行暫停受理單筆贖樓貸款業(yè)務(wù)。
受房貸緊縮及需求被透支等因素影響，7月份深圳樓市明顯降溫。據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商反映，房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米的樓盤，25-30歲之間的剛需客大幅減少。多個(gè)深圳二手房中介也向記者表示，最近二手房帶看量縮減，而放盤量在增加，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)。
銀行提高入市門檻
“首付四成是我們深圳分行下發(fā)的通知，也不是完全沒(méi)有額度，其他幾個(gè)大銀行半個(gè)月前就上調(diào)了，我們還堅(jiān)持了一段時(shí)間。”工行龍華支行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。
該工行個(gè)貸經(jīng)理稱，現(xiàn)在工行積壓的購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)太多，至少要一個(gè)月才能放貸�？蛻舨粩啻叽�，工行只能追隨其他國(guó)有銀行，提高首套房貸首付比例，以緩解業(yè)務(wù)壓力。
值得關(guān)注的是，中行與建行還出臺(tái)了新規(guī)定，暫停受理個(gè)人名下有4筆或夫妻名下合計(jì)有6筆(含)以上房貸記錄的貸款。
“房?jī)r(jià)漲得太多了，成交量也虛高，我們分行每天都加班加點(diǎn)做貸款，很多評(píng)估價(jià)根本跟不上成交價(jià)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，從7月3日開始調(diào)高首付比例。”建行某支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行額度暫時(shí)不缺，主要還是響應(yīng)政府縮緊房貸政策的要求。
在深圳，目前只有招行、光大銀行、北京銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等仍執(zhí)行首套房貸首付三成的政策。但五大國(guó)有銀行的房貸業(yè)務(wù)占市場(chǎng)的絕大部分，其中，僅中行與建行，就占深圳市場(chǎng)的一半，中小銀行的貸款額度和比例均不大。上半年，大銀行已放完全年三分之二的額度。
“只能說(shuō)現(xiàn)在是首付三成，利率還是基準(zhǔn)利率，但不能給予客戶承諾，說(shuō)不定過(guò)幾天就變了。其實(shí)我也希望房貸收緊點(diǎn)，現(xiàn)在真的買不起房了。”招行龍崗某支行個(gè)貸經(jīng)理黃先生對(duì)記者說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的速度太快，收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)漲幅。
有部分銀行則選擇暫停房貸業(yè)務(wù)。據(jù)融360提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至7月1日，深圳暫停房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行增至5家，除了此前一直暫停房貸業(yè)務(wù)的杭州銀行和平安銀行，民生銀行、天津銀行、廣發(fā)銀行[微博]近期也暫停了房貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貸款政策非常敏感，只要貸款放松，市場(chǎng)馬上就會(huì)反彈，貸款收緊市場(chǎng)就會(huì)變淡，效果立竿見影。”深圳一位資深投資客告訴記者，去年“9·30”政策以來(lái)，很多人利用銀行杠桿炒房，比如將一套房的升值部分從銀行套現(xiàn)出來(lái)，分成兩套房的首付，然后再預(yù)留部分現(xiàn)金做未來(lái)一兩年的月供，想賺一筆就將房子轉(zhuǎn)手。
該投資客說(shuō)，此輪銀行杠桿比例雖然有所上升，但實(shí)際上很多投資客的首付款也是從銀行套取，實(shí)際負(fù)債比例較高，一旦銀行收緊貸款，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資客的拋售壓力就會(huì)激增。
“每年下半年房貸額度都比較緊，銀行什么時(shí)候再放松，可能要等到深圳房?jī)r(jià)真正下跌了。”上述建行個(gè)貸經(jīng)理稱，雖然全國(guó)信貸政策仍偏寬松，但深圳市場(chǎng)會(huì)區(qū)別對(duì)待。
需求被嚴(yán)重透支
“現(xiàn)在放盤量明顯增多，而看房客戶量在減少，由于二季度房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，換房的客戶在賣房之后再買房吃了虧，因此很多人改變策略，先買房再賣房。但6月下旬銀行開始提高貸款利率，二手房沒(méi)有之前好賣了。”中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)李斌告訴記者，7月份銀行提高首付比例，同時(shí)上浮利率，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡更加明顯。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，在經(jīng)歷了上半年的瘋狂上漲后，市場(chǎng)已嚴(yán)重透支未來(lái)需求，短期內(nèi)剛需無(wú)力再承受高房?jī)r(jià)。
世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月第二周深圳一手住房共成交1643套，環(huán)比下降6.11%；二手房共成交3632套，環(huán)比僅上漲0.83%。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后于市場(chǎng)一段時(shí)間，目前數(shù)據(jù)變化暫不明顯，市場(chǎng)預(yù)期三季度成交量將下滑至少20%。
“25歲至30歲這個(gè)年齡段的首次置業(yè)者，現(xiàn)在基本上消失了，該買房的上半年已經(jīng)買了，沒(méi)買的短期內(nèi)買不起。”萬(wàn)科麓城一位銷售經(jīng)理告訴記者，目前該盤的客戶主要是年齡更大些的首次置業(yè)者或改善型置業(yè)者。
記者實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科麓城去年的單價(jià)還在2.3萬(wàn)元/平米，目前售價(jià)已超4萬(wàn)元/平米，一套88平米的房子，折后價(jià)也要350萬(wàn)元以上，首付需上百萬(wàn)元。在福田、南山、羅湖、寶安中心區(qū)乃至西鄉(xiāng)片區(qū)、龍華、坂田等房?jī)r(jià)漲幅較快的區(qū)域，新樓盤售價(jià)普遍已超過(guò)4萬(wàn)元/平米。
“在關(guān)內(nèi)和靠近關(guān)內(nèi)的片區(qū)，單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米的房子，剛需客已經(jīng)買不起，只能往關(guān)外的邊遠(yuǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移。”美聯(lián)物業(yè)華南區(qū)總經(jīng)理江少杰說(shuō)。
在需求縮減的同時(shí)，深圳樓市供應(yīng)量仍在增加。中原地產(chǎn)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)到2.5萬(wàn)套、230萬(wàn)平米，其中，龍華、寶安、龍崗仍是供應(yīng)大戶，占總體供應(yīng)量的一半以上。
“根據(jù)以往的供應(yīng)情況分析，深圳下半年的供應(yīng)量一般比上半年增加50%-100%，2015年同樣如此。”深圳中原二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄表示。
(關(guān)鍵字：房貸 需求)
