與A股的跌跌不休相反，北京通州房價(jià)則是越漲越高。

目前，“北京副中心”建設(shè)的重點(diǎn)是通州運(yùn)河核心區(qū)。在該區(qū)域，通州區(qū)政府自2010年以來共出讓41宗多功能用地，吸引了保利、綠地、富華、富力等十余家房地產(chǎn)開發(fā)商在此扎堆布局。隨著“北京副中心”“政府東遷風(fēng)”等多重利好刺激，這些項(xiàng)目在今年將陸續(xù)面市。

7月7日至8日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者在通州運(yùn)河核心區(qū)實(shí)地走訪多個(gè)將于近期開盤的項(xiàng)目，其中，富力運(yùn)河十號(hào)一期公開報(bào)價(jià)為35000元/平方米，一些大戶型產(chǎn)品報(bào)價(jià)為40000元/平方米，可能于今年10月開盤的二期項(xiàng)目，目前報(bào)價(jià)直接“跳漲”至45000元/平方米；計(jì)劃在8月8日開盤的保利大都匯，公寓產(chǎn)品報(bào)價(jià)為30000元/平方米到35000元/平方米之間，商業(yè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)在40000元/平方米左右；其他多個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)都在30000元/平方米至35000元/平方米之間。

“周邊二手房成交價(jià)已達(dá)28000元/平方米，報(bào)價(jià)也在30000元/平方米以上了。”保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士表示，通州運(yùn)河CBD新盤賣到30000元/平方米以上已是情理之中，“未來，至少是在通州運(yùn)河CBD板塊，房價(jià)將很快突破40000元/平方米。”

通州運(yùn)河核心區(qū)的規(guī)劃建筑面積多達(dá)366萬平方米，又都是50年產(chǎn)權(quán)的商住綜合體項(xiàng)目。一位業(yè)內(nèi)專家接受本報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測，未來數(shù)月的集中供應(yīng)期，將使通州運(yùn)河CBD樓市迎來一輪同質(zhì)化競爭的“血戰(zhàn)”。

運(yùn)河CBD房價(jià)“坐三望四”

走出北京地鐵6號(hào)線北運(yùn)河西站，富力地產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)一位江西籍的小伙子熱情邀請(qǐng)記者看房。在富力運(yùn)河十號(hào)售樓中心，登記個(gè)人信息之后，另一位胡姓客戶經(jīng)理在項(xiàng)目沙盤前告訴記者，該項(xiàng)目一期開盤2棟樓、300多套房子，目前排號(hào)超過700個(gè)，報(bào)價(jià)為35000元/平方米；二期2棟樓預(yù)計(jì)10月開盤，可能要賣到45000元/平方米。

相隔三個(gè)月，二期項(xiàng)目比一期就能漲價(jià)10000元/平方米？胡姓客戶經(jīng)理表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目二期比一期價(jià)格高是行業(yè)規(guī)律，越往后越漲價(jià)。

在保利大都匯售樓中心，一位劉姓銷售經(jīng)理介紹了區(qū)域優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、交通優(yōu)勢之后表示，該項(xiàng)目一期開盤兩棟高層、900多套LOFT公寓產(chǎn)品，計(jì)劃7月18日出詳細(xì)的價(jià)目表，8月8日開盤，目前排號(hào)已經(jīng)超過1000個(gè)；該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品主力戶型集中在40~50平方米，報(bào)價(jià)在30000元/平方米到35000元/平方米，商鋪報(bào)價(jià)則在40000元/平方米左右。

綠地中央廣場就在保利大都匯的旁邊，目前主推產(chǎn)品同樣也是40~80平方米的LOFT公寓。據(jù)記者了解，由于綠地集團(tuán)在東北的項(xiàng)目遇困，急于回籠資金，綠地中央廣場公寓項(xiàng)目已經(jīng)在2015年4月賣給中根資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“中根資產(chǎn)”），由中根資產(chǎn)重新包裝之后上市；目前，該項(xiàng)目還有大約400套公寓在售，排號(hào)也在700個(gè)以上。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)聚集了富力運(yùn)河十號(hào)、保利大都匯、綠地中央廣場、華業(yè)新北京中心、富華長安運(yùn)河以及復(fù)地、K2地產(chǎn)、合景泰富等十余家房地產(chǎn)項(xiàng)目；其中，大多數(shù)項(xiàng)目都計(jì)劃在今年入市，多個(gè)項(xiàng)目目前正在抓緊蓄客，公開報(bào)價(jià)都在30000元/平方米到35000元/平方米之間。

“目前只有區(qū)間價(jià)格，具體價(jià)格還不確定，運(yùn)河核心區(qū)幾個(gè)商住類LOFT產(chǎn)品價(jià)格都是如此。”在問及原因時(shí)，華業(yè)新北京中心一位銷售人員表示，通州區(qū)房價(jià)已經(jīng)確立上漲趨勢，運(yùn)河CBD幾個(gè)項(xiàng)目又幾乎是同時(shí)入市，誰也不想成為第一個(gè)定價(jià)的項(xiàng)目。

在走訪過程中，幾個(gè)銷售經(jīng)理都勸記者排號(hào)，認(rèn)為通州運(yùn)河CBD房價(jià)已處于突破30000元/平方米、向40000元/平方米推進(jìn)的關(guān)口，早出手就早受益。“許多客戶都是在看上一兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)排號(hào)。”一位銷售經(jīng)理如是表示。

記者還隨機(jī)采訪了幾位看房人士，較為一致的看法是，通州“副中心”以及“政府搬遷”的消息已經(jīng)傳了多年，京津冀協(xié)同發(fā)展正讓這些曾經(jīng)的傳言成真，交通便利的運(yùn)河CBD板塊將更適宜投資、升值。對(duì)于房價(jià)，“30000元/平方米未來是有升值空間的，40000元/平方米以上恐怕就懸了。”一位看房人士認(rèn)為。

放量供應(yīng)下競爭或加劇

據(jù)記者了解，保利大都匯是由2棟大約高100米的甲級(jí)寫字樓、3棟創(chuàng)意辦公樓、2棟公寓、數(shù)棟商業(yè)裙樓和一個(gè)地下商業(yè)中心組成，總建筑面積為18.7萬平方米。

另外，綠地中央廣場、華業(yè)新北京中心、“通州運(yùn)河一號(hào)”以及緊鄰京杭大運(yùn)河五河交匯處的標(biāo)志性建筑——“彩虹之門”的總建筑面積分別將達(dá)到43萬平方米、72萬平方米、51萬平方米、65萬平方米。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通州運(yùn)河核心區(qū)十余家開發(fā)商提供總量超過300萬平方米、產(chǎn)權(quán)都是50年的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。而他們目前的定價(jià)策略又集中在30000元/平方米至35000元/平方米的區(qū)間，這是否會(huì)帶來同質(zhì)化競爭的問題？

業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)在通州區(qū)政府層面，也很擔(dān)心通州運(yùn)河核心區(qū)商業(yè)綜合體的放量供應(yīng)，由于業(yè)態(tài)類型較為接近，會(huì)出現(xiàn)競爭加劇的情形，因此，通州區(qū)也在控制項(xiàng)目進(jìn)程和入市體量。

不過，通州區(qū)新城中心區(qū)建設(shè)管委會(huì)主任朱志高表示，通州運(yùn)河核心區(qū)經(jīng)過最近幾年的發(fā)展，諸多工程項(xiàng)目逐步成型，已經(jīng)具備承接北京中心城區(qū)商務(wù)及文化功能的能力，這些大型城市綜合體在疏解非首都功能、對(duì)接京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略方面，將起到積極作用。

保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李晶也公開表態(tài)稱，通州區(qū)從不回避300萬平方米的建筑面積將是一個(gè)龐大的體量，因此才有了運(yùn)河CBD超前的規(guī)劃藍(lán)圖。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士此前在接受記者采訪時(shí)表示，目前，通州在北京的位勢，就相當(dāng)于前海之于深圳、浦東之于上海，與河北廊坊、天津武清交界的通州未來一定是京津冀協(xié)同發(fā)展的受益者；同時(shí)，通州區(qū)運(yùn)河CBD的定位是要成為國貿(mào)CBD、金融街之后北京的第三個(gè)CBD，未來的升值空間很大。

一位區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，通州“副中心”建設(shè)的關(guān)鍵在于改變“睡城”的形象，過去通州僅有一些文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)形成了聚集效應(yīng)，未來北京黨政機(jī)關(guān)在多大程度上搬往通州、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在多大程度上向通州聚集，都將影響通州運(yùn)河CBD能否消化如此體量的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

其實(shí)，在走訪過程中，受訪對(duì)象也在極力淡化同質(zhì)化競爭的問題。比如，保利地產(chǎn)劉姓銷售經(jīng)理認(rèn)為，相比周邊項(xiàng)目，保利大都匯的優(yōu)勢是容積率更低；同時(shí)，保利集團(tuán)本身就有文化產(chǎn)業(yè)基因，打造的是商務(wù)藝術(shù)綜合體。富力地產(chǎn)胡姓客戶經(jīng)理則表示，與周邊項(xiàng)目的LOFT公寓主要是小戶型產(chǎn)品相比，富力運(yùn)河十號(hào)提供的是110平方米至150平方米的大戶型產(chǎn)品。